O Índice Imobiliário (IMOB), que mede os ativos de maior representatividade no setor imobiliário, fechou o primeiro trimestre de 2023 com a única alta acumulada entre os índices brasileiros. De janeiro a março, o IMOB apresentou variação positiva de +1,35%. Segundo especialistas ouvidos pelo BP Money, os motivos podem estar relacionados à inflação e também a incentivos do Governo para o setor.
“Você pode imaginar que o preço do imóvel talvez cresça, porque teve uma inflação alta, então você vai ter imóveis sendo vendidos a preços mais caros. Isso poderia justificar um pouco a subida do IMOB [no primeiro trimestre]”, explicou o fundador da Gava Investimentos e pós-graduado em análise financeira, Ricardo Brasil.
“Acredito que a melhor performance do ano esteja relacionada às expectativas do Governo aumentar o incentivo para construção de casas para segmento de baixa renda, o que impulsionou os preços das ações dessas empresas”, completou a especialista em fundos imobiliários na WIT Invest, Luzia Inoue.
Outro motivo para o melhor desempenho, pode estar atrelado ao perfil de ativos que o IMOB acompanha. Para o sócio e head de operações de crédito privado da Cy.capital, Danny Gampel, como o IMOB analisa ações de empresas, que vão desde administradoras de shoppings até companhias ligadas ao setor de construção civil, isso traz uma maior liquidez.
“Muitas dessas empresas que o IMOB acompanha estão relacionadas a acionistas que acabam comprando e vendendo as ações, mas que talvez não se importem tanto com os dividendos. Até porque tem ação que nem paga dividendo ou paga trimestralmente. Então a gente tem uma liquidez maior”, disse.
Confira o desempenho dos principais índices no 1T23 por ordem decrescente:
IMOB: +1,35%
IFIX: -3,70%
IDIV: -4,08%
INDX: -4,18%
IEEX: -4,90%
IFNC: -5,43%
WDOFUT: -5,94%
ICO2: -6,22%
UTIL: -6,58%
IBOV: -7,16%
ISEE: -7,23%
IMAT: -8,51%
SMLL: -9,51%
ICON: -12,63%
IFIX, também do setor imobiliário, ficou negativo
No ranking de rendimento acumulado, o segundo lugar fica para um índice também do setor imobiliário, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX). Entre janeiro e março, ele acumulou rendimento negativo de -3,70%.
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“Quando a gente vê o ranking, a gente enxerga o IMOB como o único índice positivo e o IFIX como o menos negativo de todos. O IMOB é um índice que mede ações de incorporadoras ou empresas ligadas ao setor imobiliário como administradoras de shoppings. O IFIX mede os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs). Ambos medem tanto a variação da cota na bolsa, como os dividendos que esses ativos distribuem. A diferença entre eles é que um mede FII e o outro ação”, explicou Gampel.
Apesar de estarem no mesmo segmento, Luzia explica que a diferença na performance se dá porque os FIIs estão mais relacionados ao ciclo de juros. “Como no início do ano as expectativas de possível queda de juros foram postergadas, devido às incertezas relacionadas à trajetória da inflação, controle de gastos do Governo e o risco de crédito, aumentou muito a volatilidade negativa nas cotas fundos recebíveis, consequentemente o IFIX”, disse.
O especialista Ricardo Brasil também acrescenta que um dos grandes motivos do IFIX ter registrado esse desempenho, foi porque as pessoas têm vendido os FIIs e ido para a renda fixa. Segundo ele, é muito mais atrativo colocar o dinheiro em um Tesouro Direto, que está pagando em torno de 14% ao ano e ainda tem o Fundo Garantidor de Crédito (FGC), do que em um FII que está pagando 6% ao ano.
“Um segundo motivo é que os fundos imobiliários de recebíveis (que são de papel, ou seja, não têm patrimônio de tijolo como um galpão ou prédio) têm recebido calote. Tem um monte de empreendimento que pegou dinheiro emprestado através de emissão de CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) e começaram a não pagar. Por que? Porque a dívida ficou grande. Imagina o credor ter que pagar um CDI + 4%. Seria hoje 13,75% + 4%. São 17,75%, tem credor que não consegue”, completou.
É um bom momento para investir no setor imobiliário?
“Sobre o IMOB ter sido positivo e o IFIX o menos negativo, mostra a resiliência do mercado imobiliário no Brasil, onde, mesmo com as dificuldades que o País vive, com uma confiança menor do consumidor, preços e juros altos, as pessoas seguem acreditando”, disse Gampel.
Segundo ele, após a divulgação do IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), que veio abaixo do esperado pelo mercado, as projeções para uma queda de juros começaram a surgir, o que beneficia esse setor, já que o mercado imobiliário está muito relacionado ao ciclo de juros. “Quando os juros caem, no mercado imobiliário, provavelmente essas ações vão subir”, disse.
Ricardo Brasil concorda com a visão sobre a redução da taxa Selic (taxa básica de juros) ser bem-vista pelo setor, mas alerta sobre o segmento ter ficado com risco, principalmente de crédito, com diversas empresas dando default e não conseguindo pagar os FIIs.
“E eu, particularmente, acredito em uma bolha imobiliária. Na vida real, eu vejo muita oferta e pouca concretização de negócio. Então eu tenho impressão que daqui há alguns meses a gente vai ter vendas caindo ou até mesmo imóveis sobrando. Acho que tem muita peculiaridade e com renda fixa atrativa, eu não acho que 2023 seja o ano dos FIIs não, eu acho que é o ano da renda fixa para quem pegar ela por agora”, finalizou.
