Um estudo assinado por Maria Fernanda Violatti, analista de Fundo de Investimentos Imobiliários (FIIs) da XP (XPBR31), destaca que, de forma geral, não há problemas estruturais em todo o varejo. Contudo, três segmentos devem se comportar melhor no atual cenário de inadimplência em alugueis entre as varejistas, segundo informou o jornal “InfoMoney”.
“Preferimos exposição a empresas de segmentos mais defensivos e resilientes, como as varejistas expostas ao público de alta renda, ao varejo alimentar e ao segmento de farmácias”, pontuou a especialista.
De acordo com Maria Fernanda, estes segmentos do varejo sofrem menos diante de um cenário de inflação alta e taxa básica de juros (Selic) elevada como de 13,75% ao ano. Isso porque, a combinação de juros elevados e alta nos preços compromete o poder de compra de boa parte da população, prejudicando as vendas e a receita de varejistas voltadas ao público de baixa renda.
Nas últimas semanas, algumas carteiras informaram que não receberam o aluguel de inquilinos ligados ao setor. Essa inadimplência observada por estes fundos levantou questionamentos sobre a situação financeira e de liquidez das demais empresas do setor – e que ocupam imóveis de outros fundos imobiliários.
A analista, de acordo com o jornal, atribui os recentes eventos, como a recuperação judicial da Americanas (AMER3), aos resultados das estratégias adotadas por cada companhia. Por conta disso, o atual cenário macroeconômico tem exigido do investidor uma atenção ainda maior em relação aos portfólios dos fundos imobiliários que alugam imóveis para varejistas.
Apostas em imóveis de qualidade
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A analista reforça ainda que, independentemente do tipo de varejista presente no portfólio do fundo, investir em FII é alocar recursos em imóveis, e não em um contrato de locação. Sendo assim, ela reconhece que a falta de pagamento do aluguel gera um impacto negativo na distribuição dos dividendos aos cotistas, mas sinaliza que a redução – até então pontual – dos rendimentos não deve ser suficiente para a eventual venda das cotas.
“Se os fundamentos do imóvel e da região se mantiverem, muito possivelmente essa volatilidade será algo mais pontual”, avaliou. “[O atual cenário não obriga o investidor a] vender as cotas do fundo a preços abaixo do justo”.
Desta forma, Maria Fernanda sugere ao investidor analisar o atual portfólio do fundo investido – ou seja, a qualidade dos imóveis que formam o patrimônio da carteira. “A localização e a qualidade do imóvel associadas à dinâmica do mercado em que se inserem mudam a perspectiva e a visão em relação à capacidade do imóvel/fundo em gerar um fluxo de receitas no futuro”, completa.
Sobre o risco de uma eventual desocupação do espaço por conta da falta de pagamento do aluguel, a analista traça dois cenários. O primeiro é que as devoluções de áreas podem apresentar uma oportunidade, segundo ela, quando a região onde o imóvel se encontra está aquecida, com baixa vacância e possibilidade de aumento no valor do aluguel vigente.
Por outro lado, a desocupação do espaço também pode representar um risco caso a região do imóvel apresente desafios para uma reposição de inquilino, ocasionando em muitas vezes descontos, carência e negociações mais favoráveis ao locatário, alertou a especialista da XP.
