A Reforma Tributária – que começará a ser implementada em 2026 e finalizada em 2033 -, trará grandes mudanças para a economia brasileira, principalmente no que tange a venda de mercadorias e a prestação de serviços.
Uma das mudanças é sobre os aluguéis. De acordo com dados do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), mais de 46 milhões de brasileiros vivem de aluguel e o BP Money procurou saber com especialistas quais serão as mudanças e como se preparar.
Para começar, é importante saber que a Reforma, oficializada com base na Lei Complementar nº 214/2025, cria dois novos tributos: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de competência dos Estados e Municípios, e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência da União, substituindo os antigos ISS, ICMS, PIS, COFINS. O IPI (Imposto sobre Produtos Industrializados) continuará existindo para determinadas situações relacionadas à Zona Franca de Manaus.
No setor imobiliário, os novos impostos vão ser aplicados: na alienação de imóveis, inclusive inclusive decorrente de incorporação imobiliária e de parcelamento do solo; na cessão (um tipo de transferência) e ato translativo ou constitutivo de direitos reais; locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis; serviços de administração e intermediação de imóveis; e serviços de construção civil.
Um outro fato a ser considerado é a criação do CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro), uma espécie de “CPF dos imóveis”. Através desse número, as informações de cada local serão unificadas, integrando dados que antes estavam espalhados em cartórios de registro de imóveis, prefeituras, Receita Federal e outros órgãos.
O CIB vai permitir que o cidadão administre e fiscalize de maneira mais abrangente as operações imobiliárias.
Mudanças para os locadores
Na prática, “a pessoa física que auferir receita proveniente da locação de mais de três imóveis, desde que essa receita anual ultrapasse R$ 240 mil (equivalente a R$ 20 mil mensais), será considerada contribuinte do novo tributo a partir do exercício seguinte ao das referidas operações”, explicou Vinicius Cunha, advogado especialista em Direito Tributário e sócio da MCW Advogados.
A cobrança também irá ocorrer quando a locação de um único imóvel gerar receita de naus de R$ 288 mil no ano e, nesse caso, a cobrança “ocorrerá no próprio exercício em que a operação se realizar”.
A nova lei prevê algumas formas de redução de tributação, como o redutor social e alíquotas diferenciadas para locações.
Em caso de compra e venda de imóveis, a redução de IBS/CBS será de 50%. Já em caso de locação, será de 70%. Além disso, a lei criou mecanismos que reduzem a base de cálculo dos imóveis, diminuindo assim o valor final a ser pago de imposto.
“Um deles é o chamado redutor de ajuste, que corresponde ao valor de aquisição do imóvel ou ao valor de referência fixado em 31/12/2026 (a ser definido em regulamento)”, explicou Cunha.
“Esse redutor será especialmente útil na fase de transição para o novo sistema. Ele funciona como uma forma de compensação, para não prejudicar os contribuintes na hipótese de o imóvel ter sido adquirido no regime atual — sem direito a crédito de imposto —, mas será vendido no novo regime, em que já haverá cobrança. Dessa forma, evita-se que o contribuinte seja penalizado por não ter créditos acumulados.”
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Paralelamente, a lei instituiu o redutor social, aplicável uma única vez, tanto na venda como na locação de imóveis residenciais novos ou de lotes residenciais.
“Nos casos de venda, o redutor será de R$ 100 mil por imóvel e R$ 30 mil por lote. Já para locações, será de R$ 600 por mês. Esses valores também serão corrigidos pelo IPCA”.
Também é importante levar em consideração a diferença de cobrança entre pessoas físicas e jurídicas. O especialista explicou que, a principal distinção está no tratamento da não cumulatividade. ” Pessoas jurídicas que atuam como contribuintes do IBS/CBS poderão aproveitar créditos nas aquisições, reduzindo a carga efetiva. Já as pessoas físicas, que são contribuintes somente em situações específicas, já explicitadas, não terão a possibilidade de utilização dos créditos.”
Na análise de Cunha, pode ser mais vantajoso manter os imóveis em nome de uma PJ ou holding em operações de e compra, venda e locação, pois o aproveitamento de créditos reduz custos e aumenta a competitividade.
“Já para quem tem imóveis apenas para uso próprio ou com pouca movimentação, pode continuar fazendo sentido manter em nome de PF, evitando a complexidade administrativa de uma empresa.”
“Os contribuintes que não informarem a propriedade de imóveis ou omitirem rendimentos, por exemplo, de uma locação, poderão sofrer aplicação de multa no percentual de até 150%”, alerta o advogado.
Como fica para os inquilinos?
Mudando o sistema, os inquilinos também serão testemunhas de mudanças. Os especialistas contaram que, a depender de algumas variáveis, o preço dos aluguéis pode aumentar e fazer com que mais pessoas se mudem em busca de melhores preços.
“Como os proprietários provavelmente irão repassar os custos dos tributos no valor do contrato, os alugueis poderão se tornar mais caros.É importante que os inquilinos, porém, exijam dos proprietários as seguintes informações mínimas: (i) se eles são efetivamente contribuintes do CBS e da IBS, no caso de contratos firmados com pessoas físicas; e (ii) caso haja a incidência regular dos tributos, exigir a demonstração de que ao menos o Redutor Social, que deduz a base de cálculo, esteja sendo observada pelo locador” explicou Alexandre Macedo, advogado tributarista e sócio da firma Nunes Fernandes & Advogados Associados. “Essas condutas poderão impedir que os inquilinos arquem com ônus tributário superior ao efetivamente devido”
Vale ressaltar
Ambos os especialistas ressaltaram que é importante que locadores e inquilinos se preparem para as mudanças com antecedência. No caso dos proprietários de imóveis, é interessante que busquem profissionais que possam ajudar a estudar o caso, com suas especificidades, e minimizar os impactos.
Além disso, é importante esclarecer que nem todas as pessoas físicas que recebem dinheiro por meio de locação serão contribuintes do IBS e da CBS.
“é importante salientar que a transição para a nova sistemática do IVA Dual será
progressiva, como forma de possibilitar que os contribuintes, o mercado e os próprios entes federativos se adaptem e se preparem melhor para a nova realidade. Esse processo irá se iniciar em 2026, com a implementação experimental nos novos tributos, com a cobrança simbólica da CBS em 0,9% e do IBS em 0,1%. A partir de 2027, a CBS irá substituir definitivamente as contribuições sociais PIS e COFINS, que serão extintas. Já o IBS terá a sua exigência realizada de forma progressiva, convivendo com o ICMS e o ISS até o ano de 2032. Finalmente, em 2033 haverá a cobrança plena do IBS, com a extinção definitiva do ICMS e do ISS”. concluiu Macedo.
