Decisões a respeito da taxa básica de juros (Selic) podem fazer os ventos virarem contra ou a favor de certas modalidades de investimento. O mercado de FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário), por exemplo, cresceu com a tendência de queda da Selic, levantando dúvidas sobre o que esperar diante do início do ciclo de altas determinado pelo Copom (Comitê de Política Monetária) na última reunião.
Quando se trata de retorno a longo prazo, os fundos de papel e tijolo continuam sendo atrativos para investidores, garante a economista da Cy Capital, Eliane Teixeira. Nesse cenário, porém, produtos de renda fixa ganham mais notoriedade e maior retorno a curto prazo, visto que acompanham as taxas de juros.
“Por exemplo, nos fundos de papel, os CRIs estão sendo corrigidos em sua maioria pelo IPCA ou pela taxa Selic. Portanto, esse aumento da taxa de juros leva ao aumento da distribuição de dividendos desse papel. Então, não deveríamos deixar de ter atratividade dos fundos de papel, mas é o que acaba acontecendo”, explicou Teixeira.
Ao BP Money, a economista explicou a diferença entre as modalidades de investimento de renda variável, o impacto da Selic e quais são as perspectivas em meio a um cenário que não dá indício de que vai haver redução nos juros a curto prazo.
Confira a entrevista na íntegra
Qual é a diferença entre os fundos de papel e os de tijolo?
Quando a gente pensa nos fundos de papel, a gente tá pensando em fundos que têm em sua carteira, principalmente, Certificados de Recebíveis Imobiliários, os CRIs. Seria aquela mesma ideia do cotista do fundo ter um pedacinho de um imóvel, mas é um imóvel que está sendo construído, financiado por um fundo de investimento e terá os recebíveis caindo na conta do fundo.
Já em relação aos fundos de tijolo, os próprios empreendimentos compõem a carteira e a rentabilidade é o retorno dos aluguéis. São os fundos de lajes corporativas, de shopping, de logística, e os cotistas se beneficiam do retorno dos aluguéis desses imóveis.
E como a alta da Selic impacta cada um?
A alta da Selic normalmente acarreta no preço de cotação de todos os fundos imobiliários, tanto de papel quanto de tijolo. Isso tem muita relação com a competição que esses produtos de investimento tem com a renda fixa. Então, o investidor vendo ali um CDB, por exemplo, que está associado ao CDI e está muito próximo da Selic, vê esses juros subindo, vê o retorno aumentando no investimento em renda fixa e acaba dando preferência para essas modalidades de investimento em detrimento das modalidades de investimento de renda variada, como é o caso de um fundo de investimento imobiliário.
No caso dos fundos de tijolo, há também o impacto devido à expectativa de redução da atividade econômica. Como os fundos de tijolos têm os imóveis que estão fazendo alocação, espera-se que uma queda de atividade econômica acarrete em uma perda de rentabilidade de aluguel.
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Diante desse cenário de mais altas na Selic, os FIIs de papel e tijolo são uma boa posta? Qual dos dois se sobressai?
Faz muito sentido persarmos em fundo imobiliário numa visão de longo prazo. O investidor de fundo imobiliário, em geral, ele quer obter benefícios daquela distribuição de dividendos ao longo do tempo. Pensando nos fundos de papel versus tijolo, os fundos de papel acabam se beneficiando mais de imediato com esse aumento de taxa Selic, justamente por esses papéis que estão na carteira dos fundos estão atrelados a essa taxa.
Mas pensando nessa visão de longo prazo, e lembrando que a gente não espera uma queda muito brusca de atividade econômica, os fundos de tijolo não deixam de ser atrativos por conta disso.
Além disso, quando a gente está pensando em fundo de tijolo versus fundo de papel, é importante a gente pensar no ganho de capital das cotas. Nos FIIs de tijolo, normalmente, a gente tem um ganho de capital de cotas maior, porque a gente está falando de imóveis que estão se valorizando ao longo do tempo.
E antes do aumento dos juros, como estavam situadas essas modalidades de investimento?
Algo que a gente vinha observando antes dessas expectativas de aumento de Selic mais recentes, era uma convergência da relação de preço sobre valor patrimonial para 1. Então, se a gente tem um preço sobre valor patrimonial mais próximo de 1, a gente tem uma equiparação entre o valor de mercado e o valor de fato dos ativos que compõem a carteira desses fundos.
Quando a gente começa a ter uma expectativa de alta maior da Selic, essa relação já começa a despencar de novo, então as pessoas passam a valorizar menos esses fundos e eles passam a ficar com valor abaixo do que eles de fato valem de forma patrimonial.
Com relação a distribuição de dividendos, por outro lado, é engraçado porque a gente tem esse movimento de valor de mercado, mas quando a gente olha a distribuição de dividendos, dos fundos que fazem parte do IFIX (Índice de Fundos de Investimento Imobiliário), todos eles vinham apresentando um aumento da sua distribuição de dividendos, tanto os fundos de papel quanto os fundos de tijolo.
Daqui para frente, é espera uma ruptura ou os FIIs de tijolo e de papel continuarão crescendo, mesmo que a passos mais curtos?
Não se espera uma ruptura muito grande disso. Os fundos de papel devem continuar distribuindo dividendos mais equiparados com o que a gente observa nas taxas de juros pré-fixadas, no tesouro pré-fixado num horizonte de tempo mais curto. Para os fundos de tijolo, não deve ter uma queda muito grande, deve continuar um pouco acima com essa distribuição de dividendos do que a gente observa nas taxas de juros real futuras, que são obtidas também desses títulos, nesse caso da NTNB, do tesouro Selic.
Então, não se espera uma ruptura muito grande de distribuição de dividendos, a gente só vê uma chacoalhada maior em termos de valor de mercado por conta dessa competição com os produtos de renda fixa.
