Gestora Cy Capital de FIIs planeja lançar segundo fundo de logística

O dinheiro da poupança, que sempre foi o grande financiador do mercado imobiliário, está tendo uma saída muito relevante. Então hoje a gente vê pequenas e médias empresas do mercado imobiliário, que sempre se financiaram usando dinheiro de poupança dos grandes bancos, com dificuldades de se financiar. Você vê muitas obras sendo começadas sem ter o funding equalizado. Tudo isso é uma oportunidade para os fundos de CRI, para separar bons projetos para fazer esses financiamentos, da maneira que conseguimos achar para ter boas garantias.

Alguns tipos de financiamento, ninguém nunca conseguiu da forma tradicional em banco. Como para compra de terreno, esse modelo não existe em um banco. Você tomaria uma dívida como se fosse de capital de giro, que é muito mais caro. Esse foi o segmento que as gestoras sempre conseguem ser criativas para atender. Hoje a tem uma oportunidade muito maior de produtos para atender. Eu acho que a vantagem que a gente tem de ter esse histórico de Cyrela é justamente na hora de escolher boas empresas, bons projetos, conseguir se sair bem em algum caso de calote, por exemplo.

Se falarmos em case de sucesso, falamos nessas operações um pouco mais complexas, que no geral não vemos outras gestoras fazendo. Fizemos duas operações de equity preferencial com uma incorporadora chamada Tarjab, a gente gosta muito deles. Os desenvolvimentos já estavam acontecendo quando a gente entrou. Compramos metade de duas SPEs. Ou seja, a gente precisa reaver nosso dinheiro, antes de distribuir qualquer dividendo para a Tarjab. A gente também no upside, recebe um trigger de remuneração, ou seja, se o desenvolvimento imobiliário dessa turma for melhor do que o esperado, a gente recebe.

Acho que esses modelos de desenho, a gente vê pouca casa fazendo. E a gente tem esse diferencial por termos vivido muito esse desenvolvimento imobiliário, então não temos medo de entrar com equity em SPE quando a gente gosta do projeto. E estamos entregando taxas de retorno de inflação + 15/20%. 

E sobre o fundo de logística, qual é a tese dele?

Gustavo – O fundo de logística é um fundo que é mais voltado para um público mais profissional. O fundo de crédito, é pessoa física tradicional, meu pai, minha mãe investem. Gente que tem dinheiro na poupança e quer receber um dividendo mensal. A gente tem distribuído um por DY (dividend yield) anual e com essa subida de taxa de juros, que a cota caiu, o DY sobe por consequência. A projeção do DY para quem entrar nessa cota de hoje vai ser ainda mais alta, nós estamos pagando acima de 15%. 

O fundo de logística é um pouco diferente, hoje os grandes investidores são grandes familly offices do Brasil, que já acumularam capital e colocaram no início R$ 10 milhões no fundo. Eles se comprometem a colocar, porque aportam o capital de uma vez, e vamos chamando capital para fazer as obras e ir alugando.

Nesse fundo, estamos desenvolvendo três ativos. Os três em um raio de 25 km de São Paulo, que é o que a gente chama de um mercado last mile para distribuição. E qual foi a tese? Ir atrás de galpões para desenvolvimento, buscando taxas de retornos acima de 25% ao ano e que não íamos ter dificuldades de alugar esses galpões.

A gente não queria correr muito esse risco de mercado de locação. Você sempre está nesse risco de valor de aluguel, mas é como se a gente tivesse falando de uma Faria Lima. Quando você projeta, você não vai ter risco de ficar vago, vai ter risco de não alugar pelo preço que você queria. Você pode estar projetando R$ 300 o metro e talvez alugue por R$ 150, que é um preço que você imagina para um Itaim ou JK.

Por que? Existe o que a gente chama de flight to quality, que são pessoas de outras regiões, que são menos desejáveis, por um preço equivalente, acabando preferindo ir para a Faria Lima, então você vê que a vacância é muito mais baixa do que em outras regiões.

O mercado de last mile logístico é como se fosse isso, nós preferimos ir para esse segmento Triple A. E estamos em um período em que construímos um desses ativos, que é um terreno que compramos lá em Embu das Artes, de um fundo de private equity do Pátria (uma outra gestora). Compramos outro ativo, que a gente chama de Parque Novo Mundo, no limite da entrada de Guarulhos. E um ativo propriamente em Guarulhos, o maior deles, que tem 140 mil m² de ABL, do lado do GPL II.

Quando a gente começou a desenvolver, a gente teve uma má notícia de custo de obra, porque o INCC foi muito relevante e os custos de obras acabaram subindo acima. Mas por outro lado, é um pouco do que eu mencionei. A escassez de produtos nessa região, fez com que o aluguel acabasse subindo muito, então conseguimos transferir isso para os inquilinos e tivemos boas surpresas na hora de alugar. 

Então esse fundo tem em torno de 200 mil m² de ABL. A gente já alugou o ativo do Parque Novo Mundo todo. A primeira fase de Guarulhos já alugamos e em Embu já foi 12% do ativo. E aí vai faltar só a fase dois de Guarulhos, que estamos seguros que vamos conseguir alugar, porque a gente começou agora a obra, então estamos alugando a primeira fase dele até antes, porque a demanda para espaço logística está muito forte

Estão no radar duas importantes movimentações: o lançamento de mais um fundo logístico e de crédito. Por que?

Gustavo – O fundo logístico tem um capital comprometido e tem um volume de investimento fixo. Por conta disso, eu não consigo ficar fazendo follow on, como um fundo de tijolo tradicional, que eu vou aumentando o fundo. Eu tenho o ciclo dele, onde eu faço uma captação, período de investimento e desenvolvimento, devolvendo todo o dinheiro para os cotistas. Então para continuar atuando nesse mercado, que a gente acredita que vai surfar um período bacana, eu preciso necessariamente captar outro fundo. A gente está com outros cinco negócios amarrados, onde a gente quer fazer uma captação um pouquinho maior do que no outro fundo.

Tudo isso em uma tese parecida, vamos construir terrenos, alugar e depois vender. A única diferença é que estamos olhando para outras cidades. O primeiro fundo ficamos muito travado em São Paulo, porque queríamos fazer um pipeline, alugar rápido e mostrar resultados para os cotistas. Mas agora vemos oportunidades em outras praças. Estamos olhando para Minas e Nordeste. 

Já o fundo de crédito, é um fundo perpétuo, então a gente tem a condição de ficar fazendo follow on. Contudo, como a cota dele caiu muito, igual todos os fundos de papel do mercado que caíram abaixo da patrimonial, a gente tem hoje uma dificuldade estrutural de ficar emitindo cota. A briga que todo gestor é, se eu fizer uma emissão hoje a cota patrimonial, quem está entrando na oferta, prefere entrar na cota secundária e pagar R$ 8 ao invés de R$ 9,5 que é mais ou menos onde está a cota patrimonial. Se eu fizer uma oferta a R$ 80, que seria o valor de mercado listado, o pessoal ia querer me ‘esganar’, porque estou fazendo cota e teoricamente diluindo quem não aportasse pela patrimonial.

Como foi o primeiro trimestre de 2023, em sua visão, para fundos imobiliários?

Gustavo – Você teve um movimento no final do ano passado, que afetou bastante os fundos de papel, que foram os três meses de deflação depois da redução de preços de combustíveis. Nesse momento, a gente viu uma saída de capital desses fundos, atrelados a IPCA, e as cotas desses fundos começaram a cair, que foi o que aconteceu com o nosso.

Mas sendo mais generalista, os FIIs no geral, enquanto essa taxa de juros, se as taxas longas real e o CDI de curto prazo continuarem muito altos, dificilmente você vai ver uma subida de cota tanto para fundo de tijolo quanto de papel. A renda fixa hoje oferece remunerações muito altas. Então dificilmente quem está conseguindo investir a quase 14% em curto prazo, com liquidez, vai pegar esse pool de dinheiro para investir em qualquer outro produto. Com a queda de juros, que eu acho que é inevitável em algum momento, vamos começar a ver melhores retornos nos FIIs.