Conforme o velho ditado “no Brasil em 1 mês muda tudo, mas em 10 anos está tudo igual”, se referindo ao fato de que no curtíssimo prazo mudam os governantes, juros, dólar, leis e entendimentos jurídicos, afetando diretamente a atividade econômica. À título de exemplo, a taxa de juros subiu de 2 para 13.75% em menos de um ano e meio.
Portanto, é de vital importância que um empreendedor no mercado imobiliário esteja sempre atualizado com os dados mais recentes e precisos para auxiliar na tomada de decisão, visto que este mercado é um termômetro da economia.
Porém, é muito curioso que apesar da enorme necessidade de dados, o mercado imobiliário ainda carece de informações, especialmente quando comparado aos Estados Unidos. Lá por exemplo, existe um portal chamado StreetEasy, em que é possível ver as vezes em que um imóvel foi transacionado, assim como a data e o valor exato de cada transação, seja aluguel ou venda.
Os EUA também possuem índices precisos que facilitam a tomada de decisão. Entre os motivos para essa disparidade estão a maior qualidade e quantidade de dados públicos disponíveis no país norte-americano, que são adaptados para plataformas e análises de mercado.
Quantidade de Dados
No Brasil, a quantidade de dados coletados é infinitamente menor, e a porcentagem que é divulgada é menor ainda. Em parte, este problema pode ser atribuído à falta de digitalização. Fora das grandes metrópoles (e em muitas delas também), não há matrículas (com dados válidos e atualizados) para a maioria dos lotes. Pasmem que 40% das propriedades ocupadas no Brasil não são tituladas, de acordo com o professor Renato Pelagali! Lembrando também que as matrículas/registros de terra são municipais, portanto, para acessar os dados de cada município, é necessário lidar com autoridades e circunstâncias diferentes, o que dificulta muito uma análise geral e abrangente do país. Em suma, os dados são poucos e difíceis de acessar.
Qualidade de Dados
Além de serem poucos, os dados no Brasil ainda são imprecisos, genéricos e distorcidos. Muitas plataformas utilizam as matrículas para obterem informações de um ativo, que de fato é a melhor alternativa. O problema é que até pouco tempo atrás, os valores eram em grande parte subdeclarados e pagos “por fora”, portanto muito destes valores listados estão subestimados. A esperança é que com a coibição desta prática, o que consta na matrícula se torne mais seteiro com o tempo. O fato é que é difícil recuperar nossos dados imobiliários históricos, e o que está disponível pode não estar correto.
Notícias Relacionadas
Dados Macro Brasil
Apesar da grande disparidade existente com os EUA, o setor privado no Brasil se empenha para aumentar a coleta de dados e reduzir essa deficiência crônica de informação, tanto do lado macro como micro:
- Índice FIPEZAP, criado pelo Grupo Zap em parceria com a FIPE, mede valores de locação e venda desde o final dos anos 80 nas principais cidades.
- Loft Dados: Núcleo de pesquisas da startup Loft, produz diversos estudos expondo tendências e fatores de valorização de imóveis. Por exemplo, o Índice Especulômetro Exame-Loft mostra quanto % abaixo do preço pedido as transações efetivamente são concretizadas, em cada região.
- Quinto Andar Dados: Além da Loft, o unicórnio Quinto Andar também coleta dados de altíssima qualidade. O Índice Quinto Andar de Aluguel, por exemplo, dá um panorama desta modalidade e foca nos valores e variações específicas de cada região
- Secovi e Abrainc: Divulgam informações gerais de oferta, demanda e absorção todo mês
Dados Micro Brasil
No universo micro, ou seja, para saber o valor de um empreendimento específico, também surgiram diversas ferramentas para informar o empreendedor imobiliário;
- Geoimóvel: lista os preços de tabela de lançamentos, com foco em residencial
- Siila e Buidlings: Disponibilizam dados sobre prédios comerciais e galpões logísticos, como idade, classe e vacância, assim como estatísticas de mercado e estimativas de valores de transações de compra e locação
- ClubeFII: Plataforma abrangente de Fundos Imobiliários (FIIs)
- Preciso: Plataforma que usa um sistema de créditos que permite que os grandes proprietários de imóveis comerciais no Brasil vejam os valores de locação exatos praticados em um imóvel, assim como detalhes do contrato como carências e multas rescisórias. Veja aqui a entrevista que fiz com o fundador e CEO Isi Stein
Conclusão
Apesar do atraso relativo a outros países, estamos vivendo uma era de ouro com a coleta e uso de dados no mercado imobiliário nacional. As tecnologias têm se tornado cada vez mais sofisticadas e nichadas para cada tipo de necessidade. O próprio governo tem coletado mais dados e facilitado o acesso à suas informações, como exemplifica o Geosampa e o acesso digital a matrículas.
