No último artigo mostrei como o valor de imóveis nem sempre protege e acompanha a inflação, e que essa determinação depende de vários fatores como preço, localização e estoque, além do custo de oportunidade. Assim como os valores venais, no longo prazo os aluguéis tendem a acompanhar a inflação, porém há riscos específicos ao aluguel, especialmente evidentes na prática de “comprar contratos” (adquirir um ativo com base no contrato de locação vigente, sem muita consideração ao ativo em si). Quando oferecidos uma laje comercial classe A em Alphaville locado por 5 anos por R$70/m² atrelado ao IGP-M a um cap de 9.5%, muitos se sentem atraídos pelo alto retorno. Porém, há algumas considerações:
Reajuste efetivo
Virtualmente todos os contratos de aluguel no Brasil são ajustados pela inflação, o que dá uma segurança para o locador, já que aparentemente não tem como o aluguel real cair. No entanto, é extremamente comum o locatário negociar um reajuste parcial ou nulo (se a inflação deu 12%, eles fazem um acordo de manter o preço igual ou repassar somente 7%, por exemplo), ou mesmo ficar inadimplente ou romper o contrato, levando à perda real do aluguel.
Relocação
Se tudo correr bem, no término do contrato, nada garante que o próximo locatário vai pegar o espaço à R$80.53/m² (que é R$50/m² reajustado 10% durante 5 anos), se as condições de mercado não estiverem favoráveis. Neste caso de Alphaville, é muito mais provável que esta sala reloque abaixo dos próprios R$50/m², ou fique vazia- implicando uma perda real e possivelmente nominal dos valores de aluguel.
Até hoje, os aluguéis comerciais em São Paulo não atingiram os patamares de 2013, em termos reais. Isso se dá principalmente devido à superoferta e aos preços estratosféricos praticados no início da década passada.
IVAR vs Inflação
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Recentemente foi criado o IVAR- Índice de Variação do Aluguel Residencial, pela FGV, para medir, como diz o próprio nome, a mudança nos preços dos aluguéis residenciais através da análise de contratos de locação efetivamente firmado nas quatro principais capitais: SP, RJ, BH e POA. Para se aprofundar mais no contexto da criação deste índice, recomendo essa matéria do Brazil Journal.
Desde seu início em dezembro de 2018, ele acumulou um crescimento de 8.02%, que seria equivalente à um crescimento anual de 2%, enquanto o IGP-M no período acumulou 50% e o IPCA 23%.
A conclusão óbvia aqui é que nestes últimos anos o aluguel residencial (e o comercial) não acompanhou a inflação geral, portanto quem sobrevivia de aluguéis ficou mais pobre, já que o crescimento de sua renda foi muito aquém do de suas despesas.
No entanto, 4 anos é um período muito curto para tirar conclusões. Entre 2008 e 2019, o aluguel residencial, medido pelo Índice FIPEZAP, acompanhou e até excedeu tanto o IGP-M como o IPCA.
Tipologia e produto
É importante mencionar que, ainda segundo o FIPEZAP, o aluguel cresceu muito mais em unidades de 1 e 2 dormitórios, do que de 3 e 4 (que na verdade sofreu uma desvalorização real), reforçando a conclusão de que investimentos imobiliários devem ser criteriosos e no longo prazo, já que não é qualquer imóvel e em qualquer período que oferece proteção contra a inflação.
ConclusãoO aluguel no longo prazo tende a acompanhar a inflação e o valor de venda, então é possível empobrecer no curto prazo com renda de aluguel, como aconteceu nos últimos 3 anos. Ademais, o proprietário deve ter cautela para não entrar em “deals de renda” em ativos que possuem valores descolados do mercado e demanda baixa, já que contratos de locação típicos incluem vários riscos que podem acabar com qualquer upside do negócio: o inquilino pode ficar inadimplente, rescindir o contrato, renegociar o reajuste, ficar lá sem pagar (despejo costuma demorar mais de 12 meses, e é difícil reaver a renda perdida) ou mesmo sair depois do término do contrato, podendo ser desafiador relocar a um valor interessante.
