O plenário do STF aprovou uma medida, supostamente de transição, que institui conselhos de mediação como um estágio anterior à desapropriação de imóveis rurais e urbanos ocupados ilegalmente/invadidos. Essa medida supostamente serve como um estágio intermediário, uma transição entre a proibição de despejo e a reintegração que vigorou na pandemia, e o processo tradicional de reintegração de posse vigente antes dela. Primeiro, vale lembrar que essa medida não se aplica a despejos de inquilinos inadimplentes ou que violaram um contrato de aluguel. Em outras palavras, o contrato de aluguel a princípio continua normal, com todas as provisões de despejo que vigoram em lei desde antes da pandemia.
Basicamente, a regra adiciona uma etapa ao processo de reintegração de posse/desapropriação: depois de expedida a decisão judicial favorável à desocupação, o processo passaria por esses conselhos de mediação, cujo funcionamento ainda é obscuro, com o intuito de buscar algum acordo, em vez de proceder imediatamente à força policial para remover os invasores. Fica a dúvida de qual será o impacto dessa decisão no mercado imobiliário como um todo e, se essa decisão, e a prática de ocupar imóveis alheios como um todo são positivas ou negativas.
Para entender as nuances dessa questão, vale analisá-la em duas dimensões:
- Independentemente da praticidade, as ocupações são justas e morais?
- Qual é o efeito prático das ocupações? No longo prazo, elas ajudam a resolver o déficit habitacional?
É justo e moral?
Pela lei brasileira, a moradia tem fim social, e um proprietário de galpão ou escritório abandonado acaba agindo com caridade (involuntariamente) quando o seu imóvel serve para moradia de desabrigados. Não obstante, as ocupações enfraquecem o conceito de propriedade privada. Se eu tenho algum ativo que está sendo subutilizado, sou obrigado a dá-los para quem precisa? É correto fazer uma lei que obriga todos a doarem suas roupas que não foram utilizadas no último ano? A meu ver, doar seria o certo, mas a decisão deve ser voluntária e pessoal.
Se eu não tenho o direito de fazer o que bem entender com os meus ativos, eles não são de fato meus. Na prática, o que eu comprei foi um usufruto para fins específicos; ou seja, se eu, como proprietário de um imóvel, não posso mantê-lo desocupado e improdutivo, o imóvel não é meu! Ele é apenas uma concessão para direcioná-lo para fins produtivos, esses definidos pelo governo.
É prático e produtivo?
Em 2021, de acordo com a prefeitura de São Paulo, havia 31.884 moradores de rua. Já pelo Censo de 2010, havia 712 mil moradores de favelas ou cortiços. Ele também revelou que 290 mil imóveis não são habitados. Superficialmente, parece fazer sentido aliviar essa carência de moradias através de ocupações de imóveis vazios ou “improdutivos”. Por que não distribuir todos eles e resolver a questão habitacional? Isso resultaria em menos de quatro pessoas por imóvel e tudo seria resolvido, não é? Isso não aumentaria o PIB, a arrecadação tributária e a renda do país por ter mais gente produzindo?
Infelizmente, não é tão simples assim. Vejamos as complicações:
- Quem define o que é uma terra improdutiva?
Nas cidades, existem imóveis vagos e imóveis abandonados. O primeiro caso diz respeito às condições do mercado imobiliário e às habilidades gerenciais do proprietário. Atualmente, a taxa média de vacância de escritórios na cidade de São Paulo gira em torno de 20%; e em algumas regiões, ultrapassa 50%. Ou seja, há muitos imóveis que estão disponíveis para locação, mas que se encontram vagos por falta de demanda, ou porque o locatário está pedindo valores muito acima do mercado. Vários deles estão vagos, apesar dos esforços do proprietário, às vezes, por mais de 10 anos. Esses imóveis que estão sendo ativamente comercializados, mas que estão vagos há muito tempo, são considerados improdutivos e passíveis de serem invadidos? Se sim, a partir de quantos anos? E os imóveis “abandonados”? Qual é o critério para determinar que algum deles está esquecido: a falta de anúncios em imobiliárias/placas de locação? A infrequência de visitas do locatário? O estado de conservação (vale lembrar que a maioria dos proprietários não tem capital disponível para fazer reformas frequentes em seus imóveis, especialmente quando vagos)?
- Assumindo a definição de um critério, quem vai fiscalizar a produtividade do imóvel?
Esse problema ocorre desde a época das Sesmarias no período colonial e monárquico do Brasil, na qual os senhores de terra eram sujeitos a visitas de fiscais para ver se havia cultivo em sua posse. Na prática, as visitas eram extremamente raras, e muitas vezes faltava expertise para os fiscais, pois era possível que a terra estivesse descansando, não ociosa. Hoje, é igualmente impossível para qualquer governo fiscalizar a produtividade de todos os imóveis de sua jurisdição, até porque qualquer critério que porventura fosse definido, provavelmente exigiria documentações por um longo período. Por exemplo, um drone/câmera da prefeitura teria que mostrar que, nos últimos x anos, ninguém entrou nem saiu do imóvel. Imagine fazer isso para todos os imóveis da jurisdição!
- Qual será o processo legal para determinar uma ocupação em imóveis improdutivos?
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Hoje, as ocupações se efetuam com base na “lei da selva”: o imóvel é invadido, e se os invasores não são imediatamente removidos, caracteriza-se uma ocupação “legal”, podendo haver envolvimento do sistema judiciário, advogados, polícia e ONGs de direitos humanos. Portanto, para possibilitar uma ocupação “civilizada”, na qual a ocupação é decretada pelo governo sem que haja invasão prévia, será necessário um processo jurídico que pode levar muitos anos (como normalmente leva no Brasil), para determinar uma única ocupação.
- Quem receberá os imóveis? Quais são os critérios de seleção? Loteria? Pontos?
Em muitas ocupações, os integrantes de movimentos como MST e MTST são priorizados em detrimento de outros necessitados. Então, seria preciso elaborar um sistema de loteria ou pontos que averiguaria a necessidade do futuro ocupante, de modo a evitar abusos e fraudes: já se pode imaginar várias pessoas com posses se inscrevendo nessas listas e transferindo seus bens para parentes, de modo a receber imóvel gratuitamente.
- Qual será o impacto disso no mercado imobiliário?
O preço de qualquer bem reflete todos os custos, esforços e riscos necessários para produzi-lo. Imagine dois detergentes iguais vendidos em dois supermercados da mesma rede, e com perfil parecido de clientes, porém somente um dos estabelecimentos sofre roubos constantemente. Em vez de os dois detergentes custarem R$10, o franqueado que sofre com roubos terá que cobrar R$12 para compensar o prejuízo que teve com os detergentes roubados, para contratar seguranças e manter a margem de lucro. Caso não haja quem pague esse preço, ele será forçado a fechar as portas ou economizar em reformas e outros gastos de manutenção.
Assim acontece com imóveis no centro de São Paulo onde ocorrem a maioria das invasões: grande parte do estoque imobiliário nessa região é de imóveis antigos e mal mantidos, em parte por esse risco elevado de invasões (há também a questão dos tombamentos, Cracolândia e operação urbana). Por que investir num imóvel que pode ser perdido para uma ocupação? Se for investir, o proprietário vai aumentar o valor do aluguel para compensar o risco de invasão e o custo de segurança; vai investir mais em câmeras, muros e segurança, para evitar uma potencial invasão que poderia ser catastrófica.
Quem paga essa conta no final do dia é o inquilino, pois esses custos serão repassados na forma de um aluguel mais caro. Caso não consiga subir o aluguel para um valor que lhe interesse, o proprietário vai segurar/redirecionar seu investimento, e a área ficará com menos área locável disponível. De fato, a vacância no centro de São Paulo é baixíssima, e quase não há novo estoque sendo construído.
- Qual será o impacto orçamentário para o governo?
A princípio, a cidade para de recolher IPTU quando ocorre uma ocupação, e perde outras receitas potenciais como a de outorga onerosa e ITBI. Ademais, muitas ocupações acarretam prejuízos urbanísticos, aumentando as despesas com policiamento e manutenção na região. A União também não ganharia, pois a grande maioria dos receptores de terras provenientes de ocupação recebem abaixo da faixa de renda mínima tributável.
- Qual é o impacto prático da decisão do STF?
A decisão do STF torna o processo de desapropriação mais demorado e oneroso, elevando os riscos para o proprietário e aumentando a necessidade de provisionar para mais despesas jurídicas e de segurança, já que uma invasão agora se torna mais custosa ao proprietário. Assim, seu impacto é encarecer o produto final para o consumidor por aumentar o risco para o proprietário.
- Qual deveria ser o papel de “movimentos sociais” como MST e MTST?
Em sua forma atual, ambos apenas servem para aumentar ainda mais a insegurança jurídica e acabam por reduzir investimentos privados nas áreas em que atuam. Para mais informações no histórico destas organizações, recomendo fortemente a leitura deste artigo do Ariel Mehler.
Conclusão
Para concluir, tanto pelo lado moral como pelo lado prático, a ocupação/ invasão de imóveis privados é contraproducente e gera distorções e novos problemas maiores do que os originais.
