A subida dos preços de lançamentos e terrenos tem assustado tanto potenciais clientes como players de mercado. De um lado, há os que argumentam que essa subida de preço se dá como uma correção inflacionária de preços defasados. De outro, alegam que estamos diante de uma segunda bolha imobiliária fomentada por crédito barato, similar ao que houve em 2008-2012.
Nível de preços
Apenas observando o gráfico abaixo, que compara o índice FIPEZAP, que mostra a evolução nos preços nominais de venda residencial, pode-se concluir que o aumento de preços que estamos vivenciando é muito menor do que o do período pré-crise imobiliária: Entre 2008 e 2012, o preço de vendas de imóveis aumentou 154% em São Paulo e 188% no Rio de Janeiro. Inclusive, os imóveis residenciais (na média obviamente) não têm aumento real de preço desde 2014. Portanto, a magnitude de uma eventual crise, representada pelo potencial de queda nos preços, é menor do que a de 10 anos atrás.
Apesar do nível geral de preços imobiliários estar controlado, o valor e a quantidade de novos lançamentos estão em um patamar historicamente alto, o que tem causado um aumento no estoque imobiliário e no tempo para escoamento da oferta, e uma consequente diminuição na VSO.
Porém, o nível de distratos continua baixo e o aumento no tempo de escoamento foi pequeno, sugerindo que não há perigo sistêmico mesmo para os novos lançamentos em preços elevados. Obviamente vai haver empreendimentos “micados” e tipologias superofertadas (penso nos studios) mas o mercado no geral tem performado bem.
Taxa de Juros
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Em 2020, a SELIC chegou a 2% e a taxa de financiamento imobiliário se aproximou da mínima de 7% (até 6% em alguns casos), levando a um boom de novas unidades e um aumento agressivo nos preços. Então, fica a dúvida se vamos repetir 2015-2017, dado que a SELIC voltou a seu patamar histórico, e que o mercado imobiliário é extremamente sensível à taxa de juros. É importante lembrar que o estudo do economista Mario Jorge Mendonça aponta um atraso de 15 meses entre o aumento dos juros e a crise do setor imobiliário. Já que atingimos juros de dois dígitos em 03/2022, a crise poderia acontecer já nesse primeiro semestre de 2023, por essa visão mais pessimista.
Distratos
Uma pesquisa do Datafolha mostrou que 52% das pessoas que planejam comprar imóvel nos próximos dois anos pretendem financiar, portanto vamos assumir que 52% das compras de lançamentos foram financiadas. Dado que a nova lei dos distratos permite somente 50% de reembolso, é plausível assumir que quem compra à vista não vai distratar, somente quem financiou e não consegue arcar com as parcelas. Portanto, se somente 52% dos clientes poderiam distratar, e, sabendo que a taxa de distratos sobre vendas na crise de 2015-2017 girou em torno de 30%, podemos assumir que o “potencial de distrato” é de 52%*30%= 15.6% sobre as vendas, que é levemente acima da taxa de distratos atual. Portanto, uma grande onda de distratos que vai desestabilizar o mercado é altamente improvável.
Conclusão
Mesmo com um aumento expressivo na taxa de juros, provavelmente não haverá uma crise imobiliária no futuro próximo, dado que os preços no geral estão bem mais contidos do que em 2012 e o potencial impacto de distratos é muito menor.
A variação nos preços residenciais nos últimos 3 anos em São Paulo foi de menos de 15%, abaixo da inflação e infinitamente menor do que no começo da década passada, quando preços subiam mais de 25% ao ano. O aumento de preços atual ficou concentrado nos lançamentos e imóveis mais novos, como expliquei neste artigo, com estes possivelmente mais vulneráveis a crises e ao aumento dos juros que diminuirá a velocidade e preço de vendas. Por esses motivos, arrisco dizer que não há perigo sistêmico ao mercado imobiliário, como havia em 2012-2013.
