Existem vários bons motivos para comprar um imóvel para investimento, e os defensores dessa classe de ativo apontam a proteção contra inflação como um dos principais. Porém, essa tese de que imóvel protege contra a inflação é usada de forma muito genérica e oportunística para vender investimentos (ruins e bons), pois se analisarmos mais à fundo, isso não é sempre verdade.
Custo de Oportunidade
No relatório do RExperts de outubro de 2022, encontra-se este gráfico abaixo, que mostra a performance do IFIX, que é o equivalente ao IBOVESPA para os fundos imobiliários, desde 2011, ano que foi criado o índice, comparado com a NTN-B.
Se deflacionarmos o IFIX pelo IPCA, teríamos desde 2011 um crescimento anual real de 3.5%, e se o fizermos por IGPM seria somente 1.31% anual real. Como se nota acima, o cupom da NTN-B na média paga 5% ao ano, aproximadamente. Considerando-se o imposto de 15%, isso seria 4.25% real líquido ao ano. Ou seja, investir na NTN-B (e inflação) rende mais e à princípio protege melhor da inflação do que em imóvel (listados medidos pelo IFIX). Obviamente esse é um microcosmo, mas serve como evidência de que nem sempre o imóvel oferece a melhor proteção possível contra a inflação.
Tipo de imóvel e demanda
Além disso, várias classes de imóveis perderam para a inflação, e hoje os proprietários estão micados com eles: salas comerciais, flats, residenciais em bairros pouco demandados… Se há uma superoferta relativa à demanda de um tipo de imóvel, a tendência é que seu preço e seu aluguel diminuam. Até mesmo classes consolidadas de ativos como escritórios não garantem proteção contra inflação. Dificilmente um investidor que comprou uma laje comercial de alto padrão em 2014 no centro do Rio de Janeiro conseguiu se proteger da inflação.
Preço
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Outro ponto crucial é o preço: Pagar muito caro por um ativo praticamente impossibilita a própria proteção contra inflação: Se você pagou R$ 2 milhões num apartamento que vale R$1 milhão, e a inflação no ano seguinte foi 10%, não espere que seu imóvel valorize para R$2.2 milhões. O que provavelmente vai acontecer é que seu imóvel fique valendo R$2 milhões (já que você não vai querer vender ele no prejuízo), até a inflação levar o valor justo nominal do imóvel de R$1 milhão para R$2 milhões, o que levaria aproximadamente 7 anos e 3 meses. Ou seja, esse imóvel que você pagou caro não te protegeu contra a inflação, visto que você teve perda real anual de 10% todos esses 7 anos.
Portanto, quando alguém te ligar oferecendo algum imóvel, alegando proteção da inflação, avalie os seguintes pontos para ver se é verdade:
- Qual é o estoque (oferta existente e em construção) deste produto?
- Onde está concentrada essa oferta e onde fica o imóvel que estão me oferecendo?
- De onde vem a demanda atual e futura por ele? No caso de um estúdio em São Paulo por exemplo, seria um aumento de jovens solteiros migrando para a cidade?
- Como estão performando produtos parecidos? Vale perguntar para seu amigo que entrou nessa, se ele conseguiu alugar, e se recebeu alguma oferta para vender mais caro do que comprou.
- O preço é justo? Se for alto, provavelmente você vai perder para a inflação.
A vantagem do imóvel
Então qual a verdadeira vantagem de investir em imóvel?
- Renda mensal recorrente proveniente do aluguel: Embora haja hoje investimentos em royalties tokenizados que distribuem mensalmente, os imóveis são a maior e mais líquida classe de ativos que proporcionam essa renda mensal.
- Demanda secular histórica: a população sempre vai precisar de lugares para morar. Também há uma demanda histórica forte por locais de trabalho, e uma demanda recente por armazéns. Portanto, dificilmente o imóvel, como classe de ativo, perderia sua utilidade, levando à uma destruição de capital. Mas, deve-se analisar cuidadosamente a classe que você quer comprar, para não acabar com um jabuti (como foi o caso dos flats e salas comerciais).
- Proteção da inflação: Na média os imóveis oferecem proteção contra inflação. Porém, como já mostrado acima, não é o que mais protege, não é todo e qualquer imóvel que protege, e essa relação se concretiza no longo prazo, não necessariamente em qualquer período.
- Isenção fiscal: No caso de FIIs com mais de 50 cotistas, os dividendos são isentos de imposto.
- Diversificação
- Valor intrínseco: Por ser um ativo real e tangível, é praticamente impossível que seu valor baixe a zero, pois seu terreno tem algum valor, e seu material, ainda que como sucata, tem algum valor.
