Vale à pena investir em imóveis para aluguel, ou seja, comprar para auferir renda de aluguel? Além dos fatores qualitativos e dos riscos, depende do cap rate- como se fosse um dividend yield para o mercado imobiliário, calculado no Brasil dividindo a renda anual bruta de aluguel pelo preço de compra do imóvel (nos EUA o cap rate é computado usando a renda líquida, depois de pagas todas as despesas). O que faz o cap rate aumentar ou diminuir?
Num mercado saudável, o aluguel tende a acompanhar o valor do imóvel, mantendo o cap rate (aluguel dividido pelo valor de venda) constante. Ao comprar um apartamento de R$1 milhão para alugar por R$5 mil/mês, o investidor espera receber 6% ao ano do valor do apartamento. Se o preço deste imóvel sobe para R$3 milhões, a ideia é que o aluguel suba para R$15/mil por mês, de forma a manter o cap de 6%, e, portanto, o retorno ao investidor constante. Se o preço subir para R$3 milhões enquanto o aluguel se mantiver igual, este mesmo investidor receberia 2% ao ano, levando-o a desistir do investimento, reduzindo, portanto, a demanda por imóveis e aumentando a atratividade para o locatário, que vai pagar menos em relação ao valor do imóvel.
Esse aumento pela demanda de locação movida pelos valores baixos leva a um eventual aumento do aluguel (mais pessoas indo atrás do mesmo número de imóveis). Além disso, a diminuição pela demanda de aquisição de imóveis devido ao retorno mais baixo pressiona o preço para baixo. Essas duas forças funcionam como um mecanismo de mercado que garante a paridade de longo-prazo entre o aluguel e o valor de venda, pressionando o cap rate de volta aos seus 6% históricos.
Crises e distorções temporárias
Porém, como discutido previamente, mecanismos governamentais podem distorcer o mercado aumentando os preços e artificialmente comprimindo (diminuindo) o cap rate, prejudicando o retorno de futuros investidores; Entre 2008 e 2019, o valor das locações cresceu 115%, enquanto o valor de venda dos imóveis cresceu 209%, indicando uma compressão de cap rate (ou seja, a relação aluguel-preço foi de ~8%, para ~4%, segundo gráfico acima) e uma bolha imobiliária, que culminou na crise imobiliária de 2015-2017. Obviamente o crédito imobiliário subsidiado funciona como um auxílio para o comprador, e não ao locatário, portanto a demanda e logo o preço de compra aumentaram muito mais rapidamente do que o valor do aluguel. Isso causa a compressão (diminuição) do cap rate, dado que o valor venal (que é o denominador) aumenta muito mais do que o aluguel (que é o numerador).
Portanto, os aluguéis se reduzem nas crises causadas por excesso de estímulo governamental, porém o preço de venda tende a cair muito mais. Assim, de acordo com um estudo do economista Mário Jorge Mendonça, quando a rentabilidade do aluguel cai, com o preço de venda subindo mais do que o valor de locação, o equilíbrio é normalmente atingido com o movimento reverso: o preço de venda cai mais aceleradamente do que o aluguel.
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Retorno Real do Aluguel
O cap rate deve ser encarado como um cupom de juros reais, já que na média no longo-prazo o aluguel corrige pela inflação, como escrevi aqui. Então, se o cap rate em uma certa transação é de 5.5%, pode-se dizer que o comprador vai receber IPCA (ou IGP-M, dependendo do contrato) + 5.5%, porém com todas as despesas e problemas inerentes a um imóvel; vacância, manutenção, administração, inadimplência…
É importante ressaltar também que o cap rate, como definido no Brasil, representa a renda bruta do imóvel. Portanto, embora o gráfico acima mostre o cap rate entre 4.7% e 5.6%, a rentabilidade líquida é em torno de 20% menor, variando entre 3.6 e 4.3% real.
Conclusão
O cap rate indica a relação entre renda e preço de um imóvel, com valores mais altos favorecendo compradores e mais baixos favorecendo vendedores. A relação entre o aluguel e o preço de venda não é constante e está sujeita a choques externos, podendo haver variações significativas no cap rate no curto prazo. Pode-se afirmar de forma geral que o aluguel acompanha o valor de venda do imóvel, de forma a manter o cap rate constante no longo-prazo, portanto o aluguel também protege contra a inflação.
Como observado no gráfico acima, há vezes em que o juro real está maior do que o cap rate. Ou seja, comprar NTN-B pode render mais do que o aluguel (que na média também corrige pela inflação), com muito menos trabalho envolvido. Portanto, comprar imóveis para aluguel não é necessariamente um investimento certeiro e atemporal, e o cap rate é uma ferramenta importante para analisar cada oportunidade.
