No Brasil e na América Latina temos uma carência crônica de dados no mercado imobiliário. Por isso, é interessante quando surge uma solução criativa que endereça esse problema. Criada pelo empreendedor americano Isi Stein, a Preciso é uma plataforma que usa um sistema de créditos que permite que os grandes proprietários de imóveis comerciais no Brasil vejam os valores de locação exatos praticados em um imóvel, assim como detalhes do contrato como carências e multas rescisórias. Por isso, me sentei com Stein e decidi aproveitar minha coluna dessa semana para divulgar nossa conversa:
Oscar Dayan: De onde veio a ideia?
Isi Stein: Nasci em Nova York e ia muito a Bogotá, onde tenho família. Com 26 anos, estava trabalhando em Investment Banking voltado para real estate em Nova York, e escutei em dois momentos separados dois executivos sêniores reclamando da falta de transparência na América Latina, pois não dava para acessar dados de locação comercial- era como investir no escuro. Um deles estava considerando vender sua posição lá por isso. Comecei a investigar e percebi a gravidade do problema, especialmente quando comparada a quantidade de dados que tem nos EUA. Sou de família colombiana, e meu sonho sempre foi trabalhar com a América Latina, então aproveitei a deixa e montei a Preciso.
OD: O que é a Preciso?
IS: Preciso é uma plataforma de dados imobiliários comerciais de qualidade institucional voltada para grandes proprietários/investidores institucionais, fornecendo-lhes dados 100% verificados e autênticos de contratos de aluguel para ativos industriais e de escritório, com ênfase em preços de aluguel, concessões e carências.
Os proprietários disponibilizam de forma independente e anônima para a plataforma seus contratos de aluguel vigentes. Para cada transação que o proprietário disponibiliza na plataforma, ele tem direito a consultar uma que outro proprietário divulgou. As transações divulgadas são anônimas (não dá para saber o nome do proprietário nem do locatário), então não há quebra de sigilo de contrato de locação para divulgar.
OD: Qual a dor que vocês resolvem?
IS: No Brasil os proprietários enfrentam grandes dificuldades ao tentar acessar dados de locação precisos, com perdão do trocadilho [risadas]. Essas informações atualmente aparecem somente na forma de aluguéis pedidos (que não refletem os preços de fechamento) ou vêm descontextualizadas, sem informações de concessões e carências do contrato. Isso dificulta muito o benchmarking, underwriting (modelagem financeira) e locação e representa um grande desafio para as equipes institucionais que precisam de dados para justificar novas oportunidades para seus comitês de investimento.
Essencialmente, os dados verificados da Preciso facilitam o benchmarking, permitindo que as empresas avaliem efetivamente o desempenho de seus ativos em relação ao mercado.
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Mas onde também estamos tendo um grande impacto é no lado das aquisições. Muitas empresas veem oportunidades de compra agora, mas estão avaliando cuidadosamente para minimizar os riscos:
O fator mais importante na avaliação dessas oportunidades é entender os aluguéis, que servem como base para projeções de fluxo de caixa e análises de DCF. Esse é especialmente o caso em um ambiente macroeconômico volátil, em que os cap rates e as transações de venda não são os indicadores mais confiáveis de preços de mercado. A Preciso está fornecendo dados de aluguel verificados e completos, permitindo às empresas ativas as ferramentas necessárias para investir com responsabilidade.
OD: Por que o foco inicial no Brasil?
IS: Descobrimos que a América Latina precisava de grandes inovações no mercado imobiliário, especialmente no que tange a falta de dados. Não havia lugar melhor para começar do que o Brasil, o motor da América Latina e uma potência global com mais de 210 milhões de pessoas. O Brasil possui uma economia diversificada, tem uma grande presença institucional e seu povo tem apreço pela inovação e progresso. Um aumento no acesso aos dados comerciais também ajuda atrair investidores estrangeiros para o país, então fica aqui minha contribuição [risadas].
OD: Que desafios você enfrentou no mercado brasileiro?
IS: Todos queriam receber dados, mas ninguém compartilhar os seus próprios. Essas duas vontades aparentemente conflitantes eram a razão pela qual era tão difícil para proprietários e operadores obter dados relevantes. Com um pouco de criatividade, encontramos uma solução onde proprietários e operadores pudessem extrair valor significativo sem incorrer riscos aos quais seriam avessos: Focamos em fornecer os dados mais importantes para os investidores, implementamos verdadeiros mecanismos de verificação, anonimizamos os elementos de cada contrato e implementamos controles para garantir que as empresas estivessem agindo de forma independente e responsável.
OD: Quais os próximos passos?
IS: Já estamos com grandes players institucionais, então o foco é expandir essa base de clientes no Brasil e em outros mercados.
