Há algumas semanas escrevi sobre o preço elevado de imóveis novos, especialmente devido à subida no preço dos insumos. A quantidade expressiva de lançamentos em São Paulo (e Brasil afora) não surpreende ninguém que vive na cidade, levando muitos a se questionarem se de fato há demanda por todo esse novo estoque.
Esse conceito de demanda é dividido em duas partes: quem quer comprar e quem pode comprar. Dada a alta qualidade de construção, beleza estética, áreas de lazer e déficit de moradias em SP, pode-se deduzir que grande parte da população quer comprar.
O que nos leva à segunda questão: quem pode comprar? Novos lançamentos nos bairros de médio e alto padrão partem de R$15 mil e vão até R$60 mil/m² (em alguns casos bem específicos); Brooklin, Vila Nova Conceição, Itaim, Pinheiros, Perdizes… Para comprar um apartamento de 100m² no Brooklin, onde o m² parte de mais ou menos R$15mil, é necessário R$1.500.000. Com juros de financiamento imobiliário em torno de 9% ao ano, quem pode comprar? Para responder, vale entender um pouco da estratificação social do nosso país, segundo a consultoria Tendências em artigo publicado na Infomoney.
- Classe A: 2,8% (renda mensal domiciliar superior a R$ 22 mil)
- Classe B: 13,2% (renda mensal domiciliar entre R$ 7,1 mil e R$ 22 mil)
- Classe C: 33,3% (renda mensal domiciliar entre R$ 2,9 mil e R$ 7,1 mil)
- Classes D/E: 50,7% (renda mensal domiciliar até R$ 2,9 mil)
Portanto, vamos assumir que um casal de Classe A, com renda mensal domiciliar de R$25 mil (cada um ganha R$12.500/mês) queira comprar esse apartamento no Brooklin. Para facilitar os cálculos, vou desconsiderar FGTS e incidência de IR (que seria de 27.5%). Além disso, vou assumir uma taxa anual de juros imobiliários de 9% e um período de pagamento de 30 anos. De forma arrojada, assumo também que esse casal consegue economizar 50% do salário todo mês. Nesse cenário, as contas ficariam assim:
| Tudo a vista | Financiamento de 80% | Observações | |
| Salário Mensal | R$ 25,000.00 | R$ 25,000.00 | |
| Taxa de Poupança | 50% | 50% | Quanto sobra depois de gastos corriqueiros |
| Salário mensal remanescente | R$ 12,500.00 | R$ 12,500.00 | |
| Custo do apartamento | R$ 1,500,000.00 | R$ 1,500,000.00 | |
| Valor pago no ato | R$ 1,500,000.00 | R$ 300,000.00 | |
| Valor da parcela mensal | R$ – | R$ 12,069.34 | Calculado baseado numa taxa de de 9%, por 30 anos |
| Renda Mensal remanescente comprometida com parcela | R$ – | 96.55% | % da renda mensal pós gastos para pagar parcela |
| Meses de trabalho para pagar a parcela à vista | 120 | 24 | |
| Anos de trabalho | 10 | 2 | Linha de cima dividida por 12 |
Desta tabela pode-se tirar algumas conclusões:
- O grosso da população não consegue bancar um lançamento
- Se está difícil para um lar com renda mensal de R$25 mil, imagine para o de R$15 mil
- A compra destes lançamentos de médio e alto padrão parecem estar fora do alcance das outras classes sociais (B, C, D e E)
- É muito difícil comprar um apartamento de lançamento sem depender de renda do cônjuge
- Com a renda combinada, o casal já tem que trabalhar 10 anos para bancar moradia a vista
- A parcela do financiamento está comprometendo 96% da renda mensal remanescente (tirando os 50% de gastos) da família, ou seja 48% da renda mensal total., o que praticamente impossibilita o financiamento. Isso comprova que o mercado imobiliário residencial é altamente sensível à taxa de juros.
- Uma forma óbvia de aumentar a acessibilidade seria produzindo unidades menores (entraremos nisso em seguida)
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Assumindo que a proporção de Classe A seja o triplo na cidade de São Paulo, chegaríamos a um total de 8.4% dos domicílios que ganha mais de R$22 mil mensais. Se São Paulo tem 3.928 milhões de domicílios particulares, segundo o IBGE, isso seria aproximadamente 330 mil domicílios cuja renda mensal é maior do que R$22 mil. Já que mesmo para a Classe A é difícil bancar esse lançamento, vamos estimar o tamanho do mercado em 115 mil, metade desses 330 mil domicílios, ou 4.2% do total de São Paulo. Tendo em vista que somente nos últimos 12 meses terminados em 09/22, houve quase 84 mil lançamentos, seria impossível vender tudo (ou a maioria).
O mercado imobiliário notou isso, e percebeu que não há demanda suficiente por unidades maiores, nesses patamares de preço. Por isso, como mostra a tabela do Secovi-SP abaixo, referente aos lançamentos de 09/2022, 85% dos lançamentos têm menos de 65m² e 87% custam até 750 mil reais (esses números estão um pouco distorcidos por incluírem CVA e tem o impacto da lei de zoneamento que estimula unidades menores em eixos de adensamento, mas a tendência é certa).
Em bom português, uma das maiores vantagens (e motivos) de produzir essas unidades compactas é que elas cabem no bolso.
Portanto, o consumidor tem que avaliar se vale à pena trocar mais espaço por prédios mais novos. O fato é: apenas uma pequena minoria da população consegue bancar apartamentos novos grandes, com a maioria limitada à dois dormitórios.
Fica ainda um ponto a ser pensado: há demanda para toda essa nova oferta de unidades compactas, que concorrem em preço com unidades maiores e mais antigas?
