Se você mora em qualquer área de São Paulo em que não há limitações legais à novas construções, provavelmente você passa diariamente por múltiplos estandes de venda e sítios de construção “tapumados”, muitos de incorporadoras até então desconhecidas.
Nos últimos dois anos, a baixa dos juros e lockdown que forçaram as pessoas a passarem mais tempo em casa aumentou a demanda por novas unidades habitacionais e por melhorias nas existentes (também conhecidas como obras e reformas). Isso fez com que praticamente todos os insumos necessários para erguer um novo empreendimento se encarecessem, levando à maior inflação do INCC (índice que mede a variação de preços da construção civil) em 28 anos.
Não bastasse o acima, o preço dos terrenos aumentou drasticamente, com pedidas chegando a R$40k/m² na Rebouças, ante 18k/m² pré pandemia (em ZEU).
Para manter a margem de lucro, as incorporadoras necessitam repassar esses aumentos para o consumidor final, na forma de unidades bem mais caras. Assim, os preços de lançamentos dispararam nesse período: Lançamentos que em 2019 saíram por R$20k/m² agora já passam de R$30k/m², os que eram R$10k/m² em áreas como Vila Madalena já chegam a R$16-18k/m², e assim por diante. Evidentemente, incorporadoras que formaram o terreno antes desse boom nadaram de braçada, por terem pagado preços de 2019-2020 e vendido à preços de 2021-2022. Em compensação, as que pagaram mais caro nos terrenos e outros insumos, poderão ter dificuldade em vender, evidenciado pela redução na velocidade de vendas, mas isso é um assunto para a próxima coluna.
Com esse cenário de alta dos lançamentos, fica a dúvida: Vale a pena comprar um apartamento em um imóvel novo? Qual seria a alternativa?
Primeiro, é importante entender a idade dos prédios em São Paulo, que varia conforme a região. Já que estamos falando do alto padrão (mas a lógica para o médio é similar), vamos considerar como exemplo os residenciais do Itaim Bibi, que foram em grande parte construídos nos anos 60-90. Tipicamente, imóveis mais antigos costumam ser maiores, pois assim era o gosto do consumidor até pouco tempo atrás. Outra vantagem é que costumam ter pé direito maior.
Por outro lado, imóveis mais antigos normalmente não possuem varanda, e colocar uma é um processo longo e custoso, por ser mudança de fachada (que necessita de aprovação em assembleia por unanimidade) e requerer reforço estrutural do prédio. Além disso, prédios antigos costumam ter plantas diferentes, que normalmente incluem área de serviço e “quarto e banheiro da empregada” nos mais luxuosos, e também costumam ser mais “recortados”, enquanto os modernos mais amplos e integrados. Outra desvantagem é que por ser mais antigo e ter equipamentos mais antigos, o prédio possui custos maiores de manutenção, aumentando a taxa de condomínio.
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Tendo tudo isso em mente, vamos analisar os custos envolvidos em comprar um apartamento na planta, e compará-los com os de comprar um apartamento antigo e fazer uma reforma geral e completa. Assim, julgaremos se os aspectos qualitativos justificam a diferença de preço:
| Antigo | Novo | |
| Aquisição | R$ 15.000 | R$ 32.000 |
| Reforma e Mobília | R$ 5.000 | R$ 3.000 |
| Total | R$ 20.000 | R$ 35.000 |
Para quem passou por um estande de vendas no Itaim recentemente, dificilmente encontrou algo abaixo de R$300/m², ou ainda R$350/m², mas para ser conservador usei R$32k/m². Para o antigo, fui agressivo no valor, pois encontra-se vários vendendo a ~R$12k/m². Ou seja, o certo seria a diferença ser ainda maior.
A parte da reforma e mobília é bastante subjetiva. Como mencionado, a reforma do antigo é geral e completa, que inclui hidráulica e elétrica. Já o imóvel novo vem com hidráulica e elétrica (ou seja, gasto zero, a não ser que o comprador decida customizar o layout do apartamento), assim como banheiros equipados e paredes pintadas. Então, novamente assumi um desconto agressivo de 40% na obra.
Com todos esses parâmetros em vista, ainda sim o apartamento novo no imóvel antigo reformado custa 43% a menos do que comprar um lançamento. Caso ainda desejarmos assumir que o condomínio do antigo seja o dobro do novo, digamos R$4k/mês vs R$2k/mês, isso seria, num apartamento de 80m², R$50/m² vs R$25/m² por mês, ou R$600/m² vs R$300/m² por ano. Ou seja, ainda desconsiderando todo efeito de valor do dinheiro no tempo, precisaria de 15.000 (35.000-20.000)/ 300 (600-300) anos, ou seja 50 anos para pagar a diferença.
Então, sobram as defesas qualitativas para justificar a compra de unidades de lançamento (planta mais eficiente, prédio mais bonito, odeia obra…) e uma quantitativa: A maioria dos apartamentos antigos são maiores, então mesmo pagando valores/m² menores, o tíquete total ainda é grande. Então a pessoa vai preferir pagar R$35.000/m² num apartamento de 20m² do que R$20.000/m² num de 100m², simplesmente por não poder/ querer desembolsar R$2M em um apartamento.
De resto, olhando fria e numericamente, é muita clara a vantagem em comprar um apartamento antigo e reformar por completo.
