O brasileiro sonha com a casa própria desde que nasceu. Para muitos, a tendência de viver de aluguel é incompatível com a mentalidade brasileira, que prefere a casa própria. Pouco se sabe, porém, que na primeira metade do século XX o Brasil já chegou a ter 70% de suas moradias alugadas, de acordo com artigo do RExperts. Porém, as sucessivas Leis do Inquilinato, iniciadas em 1942, destruíram esse mercado e deram origem ao sonho da casa própria. A Lei de 1991 e de 2009 restauraram parcialmente o equilíbrio (embora mais liberalização seja necessária), e trouxeram novamente a tona o debate entre morar de aluguel ou em casa própria.
De acordo com um estudo do QuintoAndar e do Datafolha, 70% dos brasileiros vivem em imóveis próprios, sendo 62% quitados e 8% com financiamento aberto, 27% vivem de aluguel e 3% em imóvel emprestado. Além disso, a pesquisa mostrou que 91% dos jovens entre 21 e 24 anos sonham em ter casa própria. Apesar da forte preferência pela propriedade, fica à questão: vale mais a pena comprar ou alugar? Antes de irmos às contas, vale ressaltar que o valor de condomínio e IPTU não alteram a análise, pois em todos os casos o proprietário/locatário será responsável, direta ou indiretamente.
Existem 3 possibilidades principais (veja abaixo a tabela resumo):
- Alugar
- Comprar sem financiamento
- Comprar com financiamento (até 70-80% do valor do imóvel)
- Comprar com financiamento (até 70-80% do valor do imóvel)
| Custos de Alugar | Custo de Comprar sem financiar | Custos de Financiar 30 Anos à 80% | Observação | ||
| + | Yield do Aluguel | 4.80% | 0.00% | 0.00% | – |
| + | IPTU | 1.00% | 1.00% | 1.00% | – |
| + | Condomínio | 1.20% | 1.20% | 1.20% | 25% do valor do aluguel |
| + | Maintenance | 0.00% | 2.00% | 2.00% | Estimativa de manutenção anual |
| + | Taxa de Juros Real | 0.00% | 0.00% | 4.80% | 80% de 6%, que é o CET (taxa de empréstimo + seguro + outras taxas) estimado |
| + | Custo de oportunidade | 0.00% | 5.50% | 1.10% | Rendimento real da NTN-B |
| – | Valorização Real | 0.00% | 1.23% | 1.23% | Valorização real histórica média |
| = | Custo anual em % do valor do imóvel | 7.00% | 8.47% | 8.87% | – |
Alugar
Para determinar o custo percentual anual do locatário, basta entender a expectativa de ganho do investidor, proprietário da unidade. De acordo com um estudo feito pela startup Yuca junto com a RExperts, o rendimento anual médio da locação tradicional é de 4.8% (real, pois os aluguéis são indexados à inflação) do valor do imóvel. Portanto, se o proprietário precisa reaver 4.8% do seu investimento ao ano, isso significa que o inquilino deve pagar 4.8% do valor do imóvel anualmente (há outros custos transacionais que o proprietário incorreu, que alteraria um pouco a expectativa de rentabilidade, mas para esse exercício vamos assumir somente o valor do imóvel). Portanto, se o imóvel tem valor de R$1 milhão, o inquilino pagará R$48.000/ano, ou R$4.000/mês.
Soma-se a isso os custos do condomínio e IPTU, que tipicamente são arcados pelo locatário. No caso do IPTU, isso seria 1% do valor venal do imóvel, determinado pela prefeitura (para esse exercício, vamos assumir que seja igual ao valor de mercado). Para o condomínio, varia muito conforme área comum, # de unidades e idade da construção, mas vamos assumir 1.2% do valor do imóvel. Então, soma-se R$4.000/mês de aluguel com R$833/mês de IPTU e R$1.000/mês de condomínio, totalizando R$5.833/mês. Anualmente, isso daria R$70.000, ou 7% do valor do imóvel.
Comprar sem financiamento
Para adquirir um imóvel com recursos próprios, deve-se pensar na valorização potencial e nos custos de manutenção e de oportunidade. Comprando este mesmo apartamento de R$1 milhão, haverá R$1.000 de condomínio e R$40 de IPTU, como no caso acima, porém somamos aos custos 2% do valor do imóvel, referente à manutenção do mesmo (R$20.000). Portanto, seus gastos anuais serão equivalentes à 3% do valor do imóvel, mais o custo de oportunidade: Comprar bloqueia capital que poderia estar sendo investido numa NTN-B, rendendo IPCA+5.5% a.a.
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O custo real então seria de 4.2% (custo de manter o imóvel) +5.5% (rendimento real que teria se tivesse aplicado o valor que gastou no imóvel à taxa CDI) = 9.7% ao ano. Porém, faltou computar a valorização real do imóvel, já que como proprietário ela contribui para a rentabilidade, sendo deduzida do custo total.
Para estimá-la, usaremos a média de valorização real do índice FipeZap entre 1979 e 2015 que, como demonstra uma análise do RExperts, rendeu 1.23% ao ano. Por isso, subtraímos esse valor do custo anual de 9.7% ao ano, mostrando que comprar um imóvel sem financiamento custa 8.47% ao ano.
Comprar com financiamento de 80%
Para calcular o custo anual (sobre o valor do imóvel) de adquirir um imóvel próprio, financiando 80% do valor (normalmente o percentual máximo que o banco empresta) em 35 anos, multiplica-se a taxa de juros efetiva (CET=juros+ seguro + taxas de transação) por 80% (que é a porcentagem do valor que será financiada). A maioria dos financiamentos são da modalidade TR+, porém para facilitar nossa análise, vamos usar um CET de IPCA+6% (ou seja, o consumidor pagará efetivamente 6% de juros reais depois de taxas e seguro). Depois, soma-se os custos de manutenção, IPTU e condomínio, subtrai-se apreciação real sobre o valor total (já que a pessoal será dona de todo imóvel, não somente de 80% dele) e por fim subtrai-se o rendimento real da NTN-B multiplicado pela parte não financiada, que seriam os 20% de capital que não poderá ser investido em NTN-B.
Portanto seria (6%*80% – 1,23% + 20%*5,5% + 4.2%) = 8.87%
Para melhorar a visualização, veja a tabela de cima com os números para o hipotético apartamento de R$1 milhão:
| Custos de Alugar | Custo de Comprar sem financiar | Custos de Financiar 30 Anos à 80% | ||
| + | Yield do Aluguel | R$ 48,000.00 | R$ – | R$ – |
| + | IPTU | R$ 10,000.00 | R$ 10,000.00 | R$ 10,000.00 |
| + | Condomínio | R$ 12,000.00 | R$ 12,000.00 | R$ 12,000.00 |
| + | Maintenance | R$ – | R$ 20,000.00 | R$ 20,000.00 |
| + | Taxa de Juros Real | R$ – | R$ – | R$ 48,000.00 |
| + | Custo de oportunidade | R$ – | R$ 55,000.00 | R$ 11,000.00 |
| – | Valorização Real | R$ – | R$ 12,300.00 | R$ 12,300.00 |
| = | Custo anual em % do imóvel | R$ 70,000.00 | R$ 84,700.00 | R$ 88,700.00 |
Conclusão:
Nesse caso específico, alugar é a melhor opção. Porém, não existe resposta certa, pois há muitas variáveis, tanto que quando a SELIC estava 2%, a conta era muito mais favorável à compra com financiamento, que nesse caso específico é a pior alternativa. Veja aqui as principais variáveis:
- Valorização real do imóvel em consideração: Lembrando que 1.23% é a média nacional histórica, há muitos imóveis que valorizam mais de 10% ao ano acima da inflação.
- Custo de manutenção: o valor de 2% é apenas uma estimativa genérica. Normalmente apartamentos novos costumam ser mais resistentes e dar menos manutenção. Além disso, há pessoas que cuidam melhor de seus imóveis, abaixando essas despesas de manutenção.
- Taxa de juros: Há muita disparidade nas taxas de financiamento oferecidas no mercado, além de também serem suscetíveis ao cenário macro. A taxa média que era de aproximadamente TR + 6%, foi para TR + 10% em 1 ano.
- Custo de oportunidade: Com inflação e juros baixos, o custo de oportunidade cai (investimentos mais seguros em renda fixa pagam menos), favorecendo a compra.
