FIIs: juros altos testaram 2025 e 2026 traz assimetria

Juros altos viram desculpa para decisões ruins de investimento. O ano de 2025 deixou isso bem evidente no mercado brasileiro.

Com a taxa Selic estacionada em 15% ao ano, muitos investidores abandonaram os FIIs. Consequentemente, trataram esses ativos como condenados à irrelevância.

Entretanto, o mercado mostrou outra realidade. Portanto, as generalizações provaram ser atalhos perigosos para o patrimônio.

Números desmentem narrativa pessimista

Enquanto a narrativa se concentrava apenas na Selic, os números contaram história diferente. Segundo dados até dezembro de 2025, o IFIX acumulou valorização superior a 21%.

Além disso, o dividend yield médio ficou próximo de 1% ao mês. Ademais, esses rendimentos são isentos de imposto de renda para pessoa física.

Portanto, 2025 não foi ano hostil para os fundos imobiliários. Foi, na verdade, um ano pedagógico para investidores atentos.

Juros altos selecionam, não destroem

O desempenho de 2025 ajudou a desmontar leitura recorrente do mercado. A ideia de que juros elevados inviabilizam ativos imobiliários caiu por terra.

Na prática, esse tipo de ciclo costuma ser seletivo. Portanto, separa modelos sustentáveis daqueles que só funcionam com vento favorável.

Juros altos encarecem o capital, isso é fato. Porém, sobretudo expõem diferenças estruturais entre os fundos.

Recebíveis atravessam crise com renda

Fundos expostos a recebíveis imobiliários bem estruturados entregaram resultados consistentes. Dessa forma, atravessaram o aperto monetário gerando renda mesmo em ambiente restritivo.

Já nos fundos de imóveis físicos, a fragilidade esperada simplesmente não apareceu. Consequentemente, quando os números começaram a falar, a realidade surpreendeu.

Vacância cai e aluguéis sobem

Houve redução consistente de vacância em lajes corporativas. Além disso, galpões logísticos também apresentaram melhora significativa.

Os aluguéis cresceram em ativos bem localizados. Ademais, as vendas de shoppings avançaram consistentemente.

Portanto, fundos de renda urbana ganharam maior estabilidade. Consequentemente, a operação melhorou em diversos segmentos.

Imóveis vendidos acima do esperado

Vale destacar um detalhe importante do ano. Algumas vendas de imóveis ocorreram por valores superiores aos atribuídos pelo mercado.

Isso revelou diferença relevante entre valor patrimonial e preços das cotas. Ademais, mostrou melhora da operação ao longo do tempo.

O amadurecimento institucional do setor foi menos evidente, mas igualmente relevante. Fusões, incorporações e reorganizações estratégicas indicaram nova fase.

Dessa forma, escala, liquidez e capacidade de execução tornaram-se diferenciais competitivos reais. Consequentemente, o mercado ficou menor e melhor.

Fundos flexíveis se destacam

Fundos com mais liberdade de mandato se destacaram nesse cenário. Eles conseguiram manter a geração de renda mensalmente.

Ao mesmo tempo, compraram bons imóveis a preços atrativos. Portanto, agregaram valor em momentos de virada do ciclo.

Preço e valor ainda desalinhados

Apesar da recuperação expressiva ao longo de 2025, o mercado inicia 2026 longe da euforia. Entretanto, há incertezas políticas internas e macroeconômicas globais.

Ainda assim, quem tem metas claras encontra ótimas oportunidades. Muitos FIIs seguem negociados abaixo do valor patrimonial.

Queda de juros favorece FIIs

Esse desalinhamento ganha relevância adicional com expectativa de mudança monetária. A provável queda da Selic ao longo de 2026 tende a atuar em duas frentes.

Primeiramente, reduzirá o retorno exigido pelo mercado para investir em imóveis. Além disso, estimulará migração de capital da renda fixa tradicional.

Consequentemente, ativos geradores de renda recorrente ganharão mais atenção. Portanto, os fundos imobiliários tendem a se beneficiar desse movimento.

Retorno vem de duas fontes

O retorno potencial não vem apenas do fluxo mensal de rendimentos. Ademais, inclui valorização gradual das cotas ao longo do tempo.

Dessa forma, surge uma assimetria interessante para investidores. Essa combinação raramente acontece quando a atenção está apenas na taxa básica.

Nem todo desconto é oportunidade

Vale um ponto de atenção importante aqui. Nem todos os segmentos de fundos imobiliários começam 2026 do mesmo jeito.

Alguns setores ainda têm mais espaço para valorizar. Entretanto, outros já estão mais ajustados aos preços justos.

Portanto, entender os setores e sua relação com os ciclos faz toda diferença. Ademais, a seleção criteriosa se torna ainda mais relevante.

Lajes e shoppings bem posicionados

Lajes corporativas e shoppings entram bem posicionados em 2026. As operações estão mais saudáveis que no ano anterior.

Além disso, os preços ainda não refletem totalmente essa melhora. Consequentemente, há espaço para valorização gradual.

Já o segmento logístico, que foi destaque em ciclos anteriores, segue com fundamentos sólidos. Porém, com menos gordura nos preços.

Recebíveis mantêm renda robusta

Fundos de recebíveis tendem a continuar desempenhando papel relevante. Dessa forma, sustentarão renda robusta mesmo com juros em transição.

Especialmente aqueles com estruturas bem indexadas à inflação mostram resiliência. Portanto, merecem atenção na composição de carteiras equilibradas.

Lição de 2025 sobre alocação

O principal aprendizado de 2025 não está apenas no desempenho do IFIX. Ademais, está na mensagem que ele transmite aos investidores.

Fundos imobiliários não são instrumentos táticos nem apostas de curto prazo. Eles cumprem papel estrutural na construção de carteiras equilibradas.

2026 será volátil e cheio de ruídos

O ano de 2026 tende a ser volátil e cheio de ruídos externos. Nesse contexto, definir boa carteira de FIIs exige método.

Portanto, não tem a ver com prever o próximo movimento da Selic. Tem a ver com entender em que ponto do ciclo estamos.

Há bons ativos ainda negociados com desconto significativo. Além disso, entregam renda recorrente mês após mês.