Com parque e a Faria Lima, Itaim tem m² mais valorizado

O empreendimento Inside Vila Nova Conceição, da incorporadora Libcorp, com previsão de entrega para junho de 2023, tem unidades de 29 a 120 metros quadrados, e preço de venda entre R$ 24 mil e R$ 26 mil o metro quadrado.

As unidades de 60 metros quadrados, com duas suítes, custam R$ 1,55 milhão. Segundo Daniel Sznelwar, diretor-executivo da empresa, metade dos apartamentos já foram vendidos, a maior parte à vista, e a empresa decidiu pausar as vendas no momento.

Como o custo para se construir aumentou -o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), que mede a inflação do setor, acumula alta de 17,05% nos últimos 12 meses- a construtora está aguardando para decidir se altera os valores.

O público alvo dos apartamentos é heterogêneo. São moradores da região, mais velhos e sem filhos em casa, que vivem em apartamentos de 200 a 400 metros quadrados e querem mudar para um espaço menor. E também casais jovens e sem filhos, atraídos pelos serviços, pela proximidade com os parques do Ibirapuera e do Povo, e pelo acesso à região da Faria Lima.

“O que importa para o imóvel é localização em primeiro lugar, em segundo e em terceiro. Ela é fundamental para determinar o preço”, explica Edivaldo Constantino, economista do DataZap, empresa de inteligência imobiliária.

A região que abrange os Jardins, Itaim, Vila Nova Conceição, Vila Olímpia e bairros no entorno, como Pinheiros, Vila Mariana, Moema e Paraíso, atrai empreendimentos de alto padrão por estar próxima tanto de áreas de maior concentração de emprego -Faria Lima, Paulista e Berrini- como de lazer, com áreas verdes, clubes e quase uma dezena de shoppings.

“E ainda fica a 10 minutos do aeroporto, não conheço cidade grande no mundo que tenha aeroporto tão perto”, afirma Fabio Araújo, sócio-diretor da consultoria Brain.

A porção mais valorizada, segundo os especialistas, fica na Vila Nova Conceição e no trecho do Itaim que vai do clube Pinheiros ao Parque do Povo. A presença de grandes parques e avenidas, somada à ocupação antiga, cria uma limitação geográfica: há poucos terrenos disponíveis para se construir, e eles são caros, o que eleva o preço de qualquer prédio que seja erguido por ali.

Daniel Sznelwar, da Libcorp, diz que o zoneamento na Vila Nova Conceição é um fator de pressão. Áreas próximas ao parque Ibirapuera não podem receber prédios, e outras partes do bairro exigem a compra dos Cepacs (Certificado de Potencial Adicional de Construção) via leilão.

Desde 2016, quando o novo zoneamento da cidade foi aprovado, há uma área definida como eixo, onde a construção de mais unidades, e de menor tamanho, é incentivada. O Inside Vila Nova Conceição fica nessa zona, na rua Jacques Félix, e, para se adequar ao zoneamento, vai ter lojas na fachada e estúdios para locação.

“A fachada ativa é algo com o qual o alto padrão no Brasil não estava acostumado, é uma quebra de paradigma boa para a cidade”, diz Daniel Sznelwar, da incorporadora.

A pandemia não afetou a valorização desses bairros, mesmo com parte dos trabalhadores do mercado financeiro, da área de tecnologia e advogados tendo adotado o home office. Como a expectativa atual é de retorno gradual aos escritórios e adoção de um regime híbrido, ter uma casa perto da empresa continua vantajoso, na visão do setor.

“Está aumentando o interesse por casas em São Paulo ou no interior e litoral, mas o grosso do mercado imobiliário ainda está em apartamentos na capital”, diz Edivaldo Constantino, do DataZap.

Desde o início da pandemia, inclusive, há falta de alguns tipos de imóvel nas regiões mais caras, aponta Alberto Rotstein, corretor de imóveis especializado em alto padrão, da imobiliária eXp.

Ele afirma que coberturas, antes fáceis de achar, sumiram do mercado. A busca por casas, principalmente no Jardim Europa e América, se intensificou. “Mas as pessoas estão se assustando com os preços que começaram a pedir por esses imóveis, e algumas vão para alternativas, como Vila Madalena ou perto do parque Villa Lobos”, diz.

Outros bairros procurados para casas são Brooklin, Chácara Santo Antônio, Campo Belo e Jardim Guedala, este último já na outra margem do rio Pinheiros, principalmente em condomínios fechados.

Levantamento da Brain aponta alta de 30,7% no preço de imóveis novos na Cidade Monções, que abrange o Brooklin, desde 2018. O aumento foi de 44,3% na Vila Nova Conceição e 39,5% na Vila Olímpia.

Marco Tulio, diretor-executivo da Esquema Imóveis, especializada em alto padrão, afirma que nos últimos 12 meses as casas e apartamentos nessas regiões tiveram alta de 30%, em média, causada pela inflação e pelo aumento da demanda. Ele acredita que os próximos meses devem trazer uma estabilização nos preços, já que esse público terá outras prioridades, como viagens.

No mercado de apartamentos usados, a dinâmica do setor é diferente. Matheus Fabrício, diretor-executivo da imobiliária Lopes, afirma que pequenas distâncias dentro de uma mesma região podem resultar em preços diferentes.

“Você sempre tem imóveis especiais por algum motivo, seja porque o prédio é icônico, a unidade tem projeto de decoração diferenciada, pode ter diversos argumentos para que aquela unidade fuja do padrão”, afirma. Já ter vista para um cemitério, por exemplo, causa desvalorização mesmo em áreas nobres.

Segundo dados da Lopes, o preço médio das casas e apartamentos vendidos neste ano na Vila Nova Conceição foi de R$ 19.709 o metro quadrado, com pico de R$ 40.488.

PROJETOS TENTAM FAZER VALORIZAÇÃO CRUZAR DE VEZ O RIO PINHEIROS

O Cidade Jardim, na margem oeste do rio Pinheiros, é considerado pelos especialistas do setor imobiliário como um dos bairros mais valorizados da cidade, por causa da proximidade com o “centro da alta renda” da capital, como define Fabio Araújo, sócio-diretor da Brain. Basta cruzar uma ponte.

No levantamento da consultoria, o bairro tem o sexto metro quadrado médio mais caro da capital paulista, a R$ 21.743.

Historicamente, a margem oeste do rio, no Morumbi, tem mais casas do que o lado oposto, e a valorização tem amplitude maior do que na margem oposta do Pinheiros.

“O Morumbi é um caso complexo, uma área grande com diversos bairros dentro”, diz Matheus Fabrício, diretor-executivo da imobiliária Lopes.

Ele afirma que a região do Morumbi tem desde bairros com metro quadrado baixo, próxima de comunidades como Paraisópolis e que sofrem mais com o trânsito, até regiões com imóveis vendidos a R$ 40 mil o metro quadrado.

A presença de casas é um dos fatores que atraem e fixam os moradores na região -a pandemia intensificou o desejo de morar na horizontal. Segundo os especialistas, as áreas mais buscadas são no Cidade Jardim, no Jardim Guedala e perto do Jockey Club.

“A pessoa vai nos Jardins Europa e América e vê casa de 600 metros quadrados custando R$ 12 milhões, aí atravessa a ponte Cidade Jardim e a casa desse mesmo tamanho custa metade do preço”, diz Marco Túlio, diretor-executivo da Esquema Imóveis.

Eles perceberam um aumento de 42% nas vendas na região em 2020, na comparação com 2019, e o movimento de alta continua -no primeiro semestre de 2021, foi comercializado o equivalente a 90% do total de 2020.

“É um mercado que estava muito parado há cinco anos, principalmente por causa da segurança, mas a associação de bairro fez um trabalho muito forte no Jardim Guedala, investiram em segurança e percebemos melhora”, diz Túlio.

É próximo dali que está sendo construído o Parque Global, um dos maiores empreendimentos imobiliários do país. Em terreno de 218 mil metros quadrados, ele terá cinco torres residenciais, shopping, hospital, hotel e espaço para faculdade e colégio.

Os imóveis vão de 142 a 346 metros quadrados, e custam de R$ 3 milhões a R$ 8 milhões, o que resulta em um metro quadrado entre R$ 21 mil e R$ 23 mil.

O Parque Global terá ligação com um novo parque da cidade, o Bruno Covas, previsto para ter sua primeira etapa inaugurada no final deste ano.

O grupo Bueno Netto, do qual a Benx faz parte, integra o consórcio que está investindo R$ 30 milhões para criar o parque linear, parte do projeto Novo Rio Pinheiros, do governo do estado. A meta é despoluir o rio, melhorar as ciclovias que já existem, criar a área verde e converter a Usina São Paulo em espaço de escritório, lazer e restaurantes.

Para Araújo, da consultoria Brain, as margens do rio Pinheiros podem ser um novo ponto de valorização na cidade. “No mundo, os principais endereços estão ao redor dos rios, e acredito que São Paulo finalmente está na bica de ter isso no eixo do rio Pinheiros. Mas vai levar muito tempo para ter a oferta de amenidades urbanas que existe na região tradicional de São Paulo.”

Matheus Fabrício, diretor-executivo da imobiliária Lopes, vê o projeto de revitalização com cautela. “O mercado já errou várias vezes em relação a isso. Não vejo hoje algo próximo a finalmente limpar o rio e fazer marginal de serviços. Existem planos ambiciosos, mas é algo muito complexo a ponto de investir em imóvel pensando nisso.”