FIIs: mercado cresce de olho na Selic e Reforma Tributária

Os mais de 2 milhões de investidores de FIIs (Fundos Imobiliários) do Brasil estão na expectativa para os próximos meses. Os rumos da economia brasileira podem gerar importantes mudanças nos rendimentos de quem aportou dinheiro nessa forma de investimento.

De acordo com especialistas ouvidos pelo BP Money, a provável redução na taxa básica de juros pode ser benéfica, mas também trazer prejuízo para os investidores, a depender do tipo de aporte que foi feito. 

O sócio coordenador da área de mercado de Capitais, Fundos de Investimento e Securitização de Silveiro Advogados, José Roberto Meirelles, informa que a diminuição da Selic, em geral, favorece os rendimentos dos FIIs, mas em alguns casos, essa redução pode ser maléfica ao investidor. 

“Quando a gente analisa os fundos imobiliários, temos principalmente dois tipos que são: o de tijolo e o de papel. Quando a gente fala de corte na taxa de juros, teoricamente, o de papel é penalizado. Porque a partir do momento que o Fundo Imobiliário vai investir por exemplo em renda fixa em CRI por exemplo, que geralmente é atrelado à própria Selic. Com a diminuição da Selic, significa que o rendimento deste fundo vai diminuir”, explicou Meirelles. 

O outro lado também é exposto pelo especialista. “Em contrapartida, o investimento no fundo imobiliário de tijolo não. Ele tende a se beneficiar por dois pontos: o primeiro ponto é que com a diminuição da taxa de juros, o pessoal costuma investir mais em imóvel. Então, fomenta mais o mercado de imóvel e ele não está diretamente atrelado à remuneração da taxa de juros. O que eu recomendaria hoje em dia é, dada a possibilidade de redução da taxa de juros em curto e médio prazo, investir em fundos de tijolo”, comentou. 

Um outro ponto importante para se ter em mente são os efeitos da Reforma Tributária. O economista e especialista em investimentos, Diego Hernandez, acredita que o projeto deve trazer taxação de dividendos, o que vai impactar diretamente o rendimento dos FIIs. 

 “Muito provavelmente haverá taxação dos dividendos. Se começar a tributar dividendos de fundos imobiliários, eles serão um pouco mais penalizados do que propriamente às ações. É importante o investidor ter cautela para acompanhar como serão as votações, acompanhar o texto e de como será a mordida do leão em cima dos dividendos”, alertou. 

 Investimento atrativo

Os FIIs viraram uma das principais opções para quem busca lucrar. De acordo com o boletim mensal da B3, a Bolsa de Valores brasileira, o número de investidores de FIIs alcançou 2,204 milhões em junho, um acréscimo de 41.296 se comparado com o mês anterior – o maior salto desde janeiro de 2023, quando o mercado registrou a entrada de mais de 62 mil investidores.

Diego Hernandez explica o motivo de tanto sucesso. “Os fundos imobiliários tem uma aceitação muito boa entre os investidores, justamente por causa da similaridade com a maior opção de investimento do brasileiro, até então, que era comprar um imóvel e alugar. O fundo imobiliário é vendido com a compra do imovel de forma mais facilitada, de forma que o investidor não perca a sua liquidez. Ele compra um fundo imobiliário como se fosse uma ação e amanhã ele pode vender tranquilamente embolsando o capital de volta. Além disso, ele mantém as parcelas mensais, igual a um aluguel de um imóvel”. 

“Não é todo mundo que tem um valor significativo para investir em imóvel. Então, a barreira de entrada é muito alta. Você compra cotas do fundo quando quiser. Com um ticket bem pequeno já consegue ser dono de uma cota à parte de um imóvel. Um fator é que o imóvel em si, quando se compra, não tem uma alta liquidez. Já cotas de fundo imobiliário, você vende no mercado secundário quando quiser. Então, a liquidez é altíssima”, acrescentou José Roberto Meirelles.

Números

Para se ter um ideia da alta procura por estes fundos, em dezembro de 2018, a base de investidores de FIIs somava 208 mil, um acréscimo de mais de 950% em relação aos atuais 2,204 milhões.

Segundo o boletim, do total de investidores, 2,198 milhões são pessoas físicas, ou seja, 74,9%. Os institucionais aparecem na sequência com 18,7% e os não residentes ou estrangeiros representam 4,9% do mercado. Os CPFs respondem por 67,9% do volume financeiro do segmento, enquanto os institucionais movimentam 20,8%.

Em junho, a média diária de negociação dos fundos imobiliários na Bolsa alcançou R$ 264 milhões, o maior nível dos últimos 12 meses, como mostra o boletim da B3.

O patrimônio líquido dos FIIs também saltou em maio (dado mais recente) para R$ 210 bilhões – superando em R$ 7 bilhões o número de fevereiro e estabelecendo uma nova máxima histórica.

O boletim da B3 também compara o desempenho do Ifix – índice dos FIIs mais negociados no mercado – com outros indicadores, como o Ibovespa. Em 2023, por exemplo, o índice dos fundos imobiliários tem alta de 10,3%, pouco abaixo dos 11% do principal índice da Bolsa brasileira.