Os fundos imobiliários terminaram 2023 com o melhor desempenho desde 2019. Apesar de ter começado o ano mal, em dezembro o Ifix, índice que mede o desempenho dos fundos listados na Bolsa, chegou a valorização de 15%, com 3.311 pontos.
No entanto, esse resultado foi uma virada para os fundos imobiliários. Segundo apuração do Valor Econômico, após os casos de calote de varejistas, por conta dos juros elevados, o Ifix caiu e os índices só voltaram a crescer após 3 meses, em Abril de 2023.
Fábio Carvalho, sócio da Alianza, lembrou os problemas enfrentados pelos FIIs no início do ano. “Nós começamos o ano com problemas financeiros de grandes varejistas, como Americanas, Tok&Stok e Marisa, que chacoalharam o mercado de crédito privado e respingaram não só nos fundos imobiliários de recebíveis, como nos fundos de galpões logísticos, que sofreram com a ausência de pagamento de aluguéis por parte das varejistas”, disse ele.
Influências sobre os Fundos imobiliários
Outro ponto de impacto aos FIIs, além dos casos de inadimplência, foi o aumento de juros nos países estrangeiros, que elevou ainda mais a desconfiança do mercado interno quanto a iniciativa do Banco Central em reduzir a taxa Selic (taxa básica de juros no Brasil), pois ela é a condição básica para puxar a guinada dos fundos.
Em Março de 2023 o Ifix atingiu 2.736 pontos, menor patamar em um ano. Segundo Nicole Vieira, sócia da Polo Capital, o movimento de juros lá fora piorou as expectativas dos investidores locais e, somado aos casos das varejistas, foi o que levou o índice ao vale naquele mês.
Nos meses seguintes, o processo de deflação aumentou a expectativa dos investidores quanto à queda de juros. Então, a partir de abril e julho, o índice chegou a valorização de 15,80%, mais do que todo o ganho acumulado em 2023.
De acordo com a apuração, o fato do Banco Central não ter escolha a não ser baixar os juros foi o grande catalisador da reviravolta para os fundos imobiliários. Especialmente no setor de tijolo, que engloba fundos de shoppings, galpões logísticos e lajes corporativas.
Esses segmentos começaram o ano com preços defasados, por conta dos descontos elevados na comparação dos valores das cotas com o valor praticado pelo mercado real. Para Marcos Baroni, especialista de fundos imobiliários da Suno Research, havia uma assimetria muito grande, mas durante o ano boa parte dessa diferença foi superada.
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Algumas das grandes apostas de especialistas em finanças e mercado financeiro para 2024 apontam para os FIIs (fundos de investimento imobiliários) e para o setor imobiliário como um todo.
O último ano já foi bom para os FIIs. O Ifix – índice dos fundos imobiliários mais negociados da Bolsa – encerrou 2023 com ganhos de 15,49% – o maior desde 2019, quando o indicador registrou elevação de quase 36%.
Para especialistas ouvidos pelo BP Money, com o cenário macroeconômico favorável, a tendência de melhora vai se acentuar ainda mais nos próximos meses.
“Assim como as ações, as cotações dos fundos imobiliários foram impactadas negativamente pelo ciclo de aumento nas taxas de juros. Muitos FIIs também tiveram que lidar com casos de inadimplência. Em 2023, o cenário macroeconômico foi melhorando gradualmente, o que acabou sendo refletido tanto no preço das ações quanto dos fundos imobiliários”, contextualiza o especialista em finanças e investimentos Hulisses Dias.
“Atualmente, com a Selic em 11,75% e podendo chegar a 9% ao ano, a renda fixa tradicional não entrega mais o “1% ao mês sem risco”, fazendo com que os investidores voltem a alocar um percentual maior da carteira em ativos de risco, como os fundos imobiliários, em busca do aluguel mensal e também da valorização da cota”, acrescentou Dias.
O especialista em investimentos imobiliários e diretor de operações da Neoin, Jonata Tribioli, a redução da Selic para a casa de um dígito será determinante para o crescimento dos investimentos.
“Alguns fundos estão completamente ligados a esse momento do mercado da queda, não só da Selic, mas da volta do varejo como um todo, da volta dos shopping centers como um todo. As pessoas estão vendendo mais, estão movimentando mais, então acredito que vai ser um ano muito bom para o fundo imobiliário”, avaliou.
Tribioli indica quais tipos de fundos podem render mais neste ano. “O fundo de tijolo teve uma excelente trajetória em 2023 e a perspectiva para 2024 é tão boa quanto. Os fundos de shoppings e o FOFs, que são os fundos dos fundos, também foram muito bem no ano de 2023 a partir do segundo trimestre e as perspectivas, justamente pela queda dos juros e da volta do dinheiro circulando, serão também beneficiados como já foi em 2023, e vão continuar em 2024. Também acho interessante ficar atento aos fundos de varejo”, opinou.
