Em meio aos planos do governo Jair Bolsonaro (PL) de retomar os lançamentos de moradias populares no âmbito do programa Casa Verde Amarela, as ações de incorporadoras negociadas na B3 experimentam algum alívio.
Nesta terça-feira (22), o Imob (Índice Imobiliário) da Bolsa brasileira, que acompanha as cotações das principais ações do setor, avançou 3,4%, enquanto o índice amplo Ibovespa teve ganhos mais moderados, de 0,96%.
No acumulado de 12 meses, no entanto, o benchmark do setor imobiliário da Bolsa tem perdas de cerca de 22,6%. Já o Ibovespa fica próximo do zero a zero no mesmo intervalo, com alta de 0,90%.
Após mais de três anos de paralisação, o governo Bolsonaro prepara a primeira contratação de novas unidades habitacionais subsidiadas com recursos do Orçamento, destinadas a famílias com renda de até R$ 2.000 mensais.
Os novos contratos serão firmados no ano em que Bolsonaro buscará a reeleição ao Palácio do Planalto. O programa tem sido uma de suas vitrines políticas e foi usado para ampliar a inserção do presidente na região Nordeste, a única onde ele não foi vencedor na disputa de 2018.
Os planos para o setor, contudo, são olhados com certa desconfiança por especialistas.
“Já estamos quase em abril, é preciso acompanharmos os próximos passos para entender até que ponto o governo consegue fazer as entregas prometidas, ou se é só um anúncio político”, afirma Alberto Ajzental, coordenador do curso de Desenvolvimento de Negócios Imobiliários da FGV (Fundação Getulio Vargas).
Os subsídios do governo, afirma, vêm em um ambiente macroeconômico desfavorável para a aquisição de imóveis, em especial pelas parcelas de menor renda da população.
Cálculos do especialista apontam que, a cada 1 ponto percentual de aumento no custo efetivo total (CET) envolvido na contratação de um financiamento, cerca de 1 milhão de famílias perdem a capacidade financeira de adquirir um imóvel.
No relatório Focus, a mediana das projeções dos economistas consultados pelo BC (Banco Central) aponta para uma taxa básica de juros, a Selic, em 13% no final do ano, com uma inflação medida pelo IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) de 6,59%.
Segundo Raul Grego, sócio e analista responsável por mercado imobiliário da Eleven Financial, a pressão inflacionária global e o aumento dos custos, principais fatores a pressionar os papéis de incorporadas mais focadas no programa, como Tenda, Plano & Plano, Direcional e MRV, devem seguir ainda bastante presentes por mais algum tempo.
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“Acho que essa pressão de custos, que aumentou com a guerra na Ucrânia, vai seguir penalizando as margens das incorporadoras”, afirma Grego.
O INCC-M (Índice Nacional de Custo da Construção-M), medido pela FGV, acumula uma alta de 13,04% em 12 meses, até fevereiro.
Diferentemente das construtoras mais focadas na média e alta renda, como Cyrela, Eztec e Even, que conseguiram repassar o aumento de custos aos compradores dos imóveis, no caso das que têm uma operação mais focada no programa do governo federal, há uma limitação maior em fazer esse reajuste prevista em contrato.
O programa habitacional tem um teto para o valor de comercialização das unidades -hoje em R$ 264 mil em São Paulo, após aumento de 10% em 2021. Assim, se o custo para construir os apartamentos subir, é preciso reduzir as margens de lucro.
No final de fevereiro, o governo já havia editado um decreto que aumenta os limites de subvenção econômica às famílias beneficiárias do Programa Casa Verde e Amarela.
Pela norma, os novos limites para produção e aquisição de imóveis novos ou usados passam a ser R$ 130 mil em áreas urbanas e R$ 55 mil em áreas rurais. Os valores anteriores eram R$ 110 mil e R$ 45 mil, respectivamente.
O analista da Eleven diz que, frente à desvalorização recente das ações imobiliárias de um modo geral, enxerga boas oportunidades para as carteiras dos investidores, mas com a ressalva de que é preciso ter uma visão de médio e longo prazo. “Vejo que os movimentos de vendas podem ter sido exagerados”, afirma.
Já Flávio Conde, chefe de análise de renda variável da Levante Ideias de Investimentos, tem uma visão mais cautelosa em relação às possíveis oportunidades no setor na Bolsa.
Embora parte do cenário de pressão de custos e menor demanda já esteja precificado nos papéis, Conde avalia que as quedas podem prosseguir ao longo dos próximos meses, conforme os números dos primeiros meses de 2022 comecem a ser divulgados.
“Não é o momento para o investidor comprar ações de construtoras achando que já caíram demais. Os números do primeiro trimestre, previstos para meados de maio, devem continuar pressionados, e as ações podem cair mais um tanto”, diz o especialista da Levante.
