A XP Investimentos (XPBR31) recomendou, em relatório, a manutenção dos fundos imobiliários (FIIs) que alugam para Americanas (AMER3), mesmo após o pedido de recuperação judicial da varejista.
Para as analistas da casa, caso os fundamentos do imóvel e da região se mantenham, muito possivelmente a volatilidade possa ser mais pontual, “não refletindo na necessidade em se desfazer de cotas do fundo a preços abaixo do justo”.
Além disso, o relatório frisou que ainda existem etapas para uma eventual desocupação por parte da Americanas, para que então se concretize uma vacância, ou seja, a devolução do imóvel locado .
Ainda assim, a XP ressaltou a “importância de ter fundos com portfólios de imóveis bem diversificados”, pensando principalmente em mitigar acontecimentos como o da Americanas, ou até impactos maiores.
A análise da gestora levou em conta os seguintes fundos: GGRC11, XPLG11, LVBI11, BRCO11, RBRL11, RBRF11, HGBS11 e MALL11. MAXR11 e VIUR11, no entanto, foram desconsiderados da análise, devido à baixa liquidez e ao número de cotistas menos expressivo.
O impacto da recuperação judicial da Americanas nos FIIs
A casa explicou que o instrumento da recuperação judicial serve para que a empresa consiga suspender o pagamento de suas dívidas e possivelmente se reestruturar. Ainda assim, neste contexto, a XP apontou que pagamentos de custos operacionais, como salários e aluguéis, a princípio não devem ser afetados.
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Para os FIIs que são proprietários de imóveis locados para as Americanas, os principais riscos são o de vacância antecipada, no caso de reestruturação da operação da companhia, e de inadimplemento dos aluguéis. “Ambos os eventos possíveis geram multas para a companhia, que passa a dever os fundos por não cumprimento do contrato”, apontou o relatório, assinado por Maria Fernanda Violatti e Maria Jordao.
A partir da recuperação judicial, as analistas apontaram que três casos são possíveis para os fundos imobiliários:
Caso algum fundo já tenha algum passivo de locação, este será incluído na lista de credores da recuperação judicial;
Fundos que ainda alugam para Americanas: os contratos de locação se mantêm vigentes, ou seja, não tem data de validade alterada e o aluguel continua sendo devido. No caso de inadimplência, o fundo pode executar um despejo;
Fundos que não queiram mais ter Americanas como inquilina terão que encontrar regras para enquadrar a locatária como inadimplente.
Já a recuperação de crédito eventualmente produzidos por multas, segundo a análise, será mais difícil de obter no curto prazo. Para os analistas da XP, caso o procedimento de recuperação judicial não surta efeito em alguns anos, poderá ser declarada falência e os créditos remanescentes começam a ser debatidos em termos de ordem de preferência de pagamentos.
Além disso, no que diz respeito à eventual desocupação de alguns imóveis por parte da Americanas, a XP apontou duas visões: pode ser encarada de maneira positiva quando a região onde o imóvel se encontra está aquecida, ou pode ser interpretado de maneira negativa, quando a região apresenta maiores desafios para uma reposição de inquilino.
Por volta das 12h40 (de Brasília) desta terça-feira (31), as ações da Americanas (AMER3) operavam em alta de 15,86%, a R$ 1,68.
