A inflação é um pesadelo que tira o sono de qualquer investidor, mas para quem aposta no futuro dos fundos imobiliários os sonhos são mais tranquilos e com direito a final feliz.
Sambemos que ainda há muito ceticismo por parte dos novos investidores quando se trata de FII como forma de proteção inflacionária, isso porque as cotas que estão caindo não são nada atrativas para quem olha de fora. Sempre tem aquele que questiona: como que isso me protege se não para de cair?Vem que a BP te explica.
Plano de combate à inflação
A proteção de um fundo imobiliário acontece de duas maneiras. A primeira está relacionada com seus contratos de locação. O ponto da questão é que todo contrato de aluguel de um fundo é indexado a um índice inflacionário, tanto IPCA, como IGP-M.
Esses contratos possuem uma data certa de reavaliação e os relatórios dos fundos mostram com bastante precisão. Dessa forma, quando a data de reavaliação chega, o aluguel é reajustado de acordo com a inflação.
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De uma forma prática, se o IPCA subiu 10% no período, o contrato de aluguel será reajustado 10% para cima. Em casos extremos essa correção é negociada, mas isso raramente ocorre. Exemplo disso foi o IGP-M subindo mais de 30% em 2021. Resumidamente falando, seus rendimentos vão ser corrigidos levando em consideração a inflação por conta dos contratos.
A outra forma de proteção acontece de acordo com o valor dos imóveis, fator que é esquecido pela grande maioria, mas que ironicamente é a principal razão pela qual amam investir em imóveis. Do mesmo jeito que o imóvel que você vive se valoriza anualmente, assim também é num fundo.
Isso porque o fundo é composto por imóveis, e esses imóveis valorizam com o tempo. A inflação desse modo ocorre de forma natural, já que a construção de um novo imóvel atualmente., é bem mais caro do que era em 2019, por exemplo. É natural que os imóveis que já existem subam de preço, essa valorização então ocorre na reavaliação do patrimônio do fundo.
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A questão é que essas correções não acontecem instantaneamente. O mercado de fundos imobiliários possui alta liquidez, o que faz com que as cotas dos imóveis negociados oscilem forte, diferente de um imóvel físico que é negociado por uma imobiliária. Apesar desse fator, um fundo bem gerido vai te proteger da inflação, porém isso não ocorre do dia para a noite.
A grande parte dos maiores fundos da indústria entregaram rendimentos superiores à inflação + 6% ao ano, mas esse rendimento não foi linear, mas sim com oscilação, assim como qualquer outro ativo de renda variável.
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