Na primeira metade do ano, os dados econômicos exerceram forte pressão, não apenas sobre o índice da Bolsa, o Ibovespa, mas também sobre outro tipo de alocação que está no foco dos brasileiros: os FIIs (fundos de investimentos imobiliários).
Os holofotes sobre os FIIs se intensificaram ainda mais nos últimos dias, com discussões sobre uma taxação sobre essa classe de investimento.
Ao traçar o contexto vivenciado até o momento, e o que aguarda os cotistas no futuro, especialistas consultados pelo BP Money esmiúçam a influência que os juros e a política tiveram, e devem seguir operando, sobre os rendimentos dos fundos.
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No primeiro semestre de 2024, os FIIs que investem em CRI high yeld apareceram na composição de maior parte do IFIX, Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários, sendo possível observar também “boas opções de fundos de tijolo”, analisou o CEO da Mérito, Alexandre Despontin.
Os juros elevados projetaram o prêmio de risco acima da média histórica, levando à queda dos preços dos fundos e dos ativos como um todo. “Apesar disso, essa baixa nos preços também pode configurar uma boa oportunidade de compra de ativos descontados”, disse ele.
Confira o fechamento dos principais FIIs negociados atualmente
| Nome do Fundo | Ticker negociado | Desempenho semestral |
| CSHG Logística | HGLG11 | 3,76% |
| XP Malls | XPML11 | 2,07% |
| Capitania Securities II | CTPS11 | 3,33% |
| Kinea Rendimentos | KNCR11 | 6,60% |
| Maxi Renda | MXRF11 | 2,58% |
| Valora Hedge | VGHF11 | -2,05% |
| BTG Pactual Fundo Fundos | BCFF11 | -6,00% |
| XP Log Fundo de Investimento | XPLG11 | -2,60% |
| Vinci Shopping Centers | VISC11 | -2,39% |
| Iridium Recebiveis Imobiliarios | IRDM11 | -5,79% |
Levantamento feito pelo BP Money até 06 de julho
No período, os FIIs de logística e galpões industriais foram os destaques especialmente atrativos do índice, segundo Arthur Longo Ferreira, sócio do Henneberg, Ferreira e Linard Advogados.
As razões para tal, indicou ele, foi o crescimento do e-commerce, com demanda maior por espaços logísticos e centros de distribuição, aliado à resiliência que essa classe de fundos mostrou em momentos de crise, além da baixa taxa de vacância, levando a mais previsibilidade dos rendimentos.
“Além disso, os fundos de papel, que investem em títulos de crédito imobiliário, também têm se mostrado atrativos devido ao cenário de taxas de juros elevadas, oferecendo rendimentos mais altos aos investidores”, afirmou.
“FIIs de diversos segmentos (recebíveis, shoppings, lajes corporativas) tiveram rentabilidade atrativa, com variações positivas entre 8,87% e 13,72% (Dividend Yield em 12 meses), conforme consulta pública”, disse ele.
Movimentações do governo mexem com rendimentos
Assim como na parte das ações da Bolsa, os juros altos tornam os títulos de renda fixa mais atrativos que os FIIs. O mercado brasileiro tem sentido constantemente as consequências das ações e declarações de membros do governo, sobretudo do presidente Luiz Inácio Lula da Silva (PT).
A impressão que ficou sobre os investidores, de que o Poder Executivo Federal havia “largado a mão” do compromisso fiscal, não pegou bem no cenário dos fundos imobiliários também.
“Mudanças nas políticas governamentais e fiscais também afetam esses fundos, introduzindo incertezas que podem alterar a atratividade dos investimentos. Decisões políticas, instabilidade econômica e mudanças nas regulamentações fiscais podem afetar a confiança do mercado, resultando em oscilações no valor das cotas dos fundos imobiliários”, explicou Jonata Tribioli, diretor de Operações da Neoin Construtora e Incorporadora.
Uma das últimas movimentações do poder público focadas especificamente nos FIIs foi a inclusão desses fundos e dos Fiagros (Fundos do Agronegócio) no texto da reforma tributária.
A informação inicial foi que esses gêneros de investimento seriam taxados, o que foi descartado logo em seguida pelo deputado Reginaldo Lopes (PT-MG), porém, a cobrança de fato vai ocorrer, mas não inteiramente.
A proposta, que já foi aprovada na Câmara dos deputados, mudou o foco para os FIIs “tijolo” – que investem em imóveis físicos e geram receita através de aluguéis – e Fiagros, abrindo a opção de escolha para o recolhimento, ou não, da contribuição do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços).
“Se os fundos optarem por recolher a contribuição do IBS, os investidores poderão se beneficiar de mais transparência nas operações e de uma fiscalização tributária mais simples e facilitada. Essa medida pode ser benéfica para o mercado, atraindo mais investidores que buscam clareza”, foi a avaliação de Tribioli.
“No entanto, se os fundos optarem por não recolher o IBS, não poderão recuperar nenhum crédito fiscal, o que pode comprometer sua rentabilidade e competitividade, além de aumentar os custos com a manutenção dos empreendimentos”, apontou.
Para a próxima metade do ano, o bom desempenho dos FIIs, cujas expectativas são moderadamente otimistas, disse Ferreira, dependem da estabilidade política e das medidas fiscais, além de uma redução na taxa de juros para aumentar a atratividade.
“A inflação controlada pode beneficiar os FIIs de tijolo, especialmente aqueles com contratos de aluguel indexados a índices inflacionários. E a continuidade da demanda por espaços logísticos e o retorno gradual ao trabalho presencial podem beneficiar os fundos de logística e escritórios”, finalizou.
Em paralelo a isso, Despontin frisou que se a Selic (taxa básica de juros), de fato seguir sem novos cortes pelo resto do ano, “os fundos de CRI que detiverem uma carteira saudável devem apresentar dividendos em patamares semelhantes ao apresentado no primeiro semestre e devemos observar uma melhora operacional nos fundos de escritório”.
