O Itaú BBA avalia que o mercado de fundos imobiliários (FIIs) vive um momento delicado, após registrar, em novembro, o pior desempenho mensal desde o início da pandemia de Covid-19, em março de 2020.
Também no mês passado, o Ifix, índice dos FIIs mais negociados na Bolsa, foi influenciado pelo desempenho dos fundos de “tijolo” – que investem diretamente em imóveis – e acumulou uma queda de 4,15%, interrompendo uma sequência de quatro meses de ganhos.
Na avaliação de Larissa Nappo e Marcelo Potenza, que assinam o relatório do BBA, dois fatores que explicam a forte queda do mercado de fundos imobiliários são a rotação setorial (movimento de ajuste nos portfólios) e, principalmente, o aumento dos juros futuros.
Os analistas explicaram que, entre julho e setembro, investidores venderam os fundos de “papel”, que investem em títulos de renda fixa, para comprar os FIIs de “tijolo”. Na época, o movimento refletia a expectativa para o fim do ciclo de alta dos juros e a chegada do período de deflação, fatores que reduziriam os dividendos pagos pelos FIIs de “papel”. A diminuição dos proventos motivou a troca dessa classe de ativo pelos fundos de “tijolo”.
Naquele momento, os analistas acreditavam que a rotação seria pontual e, por isso, não descartavam uma nova rodada de ajustes nas carteiras.
Desde outubro, a volta do IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) ao campo positivo trouxe novas perspectivas para os dividendos dos fundos de “papel” no curto prazo e confirmou a expectativa da analista, visto que os rendimentos variam de acordo com o resultado mensal do indexador do portfólio.
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“Como vocês já devem estar cansados de saber, proventos maiores geram maior atratividade para as cotas dos fundos”, reforça o banco.
Aumento dos juros futuros influenciam FIIs de “tijolo”
Em paralelo à projeção de alta nos dividendos, o aumento dos juros futuros também influenciou a atratividade dos fundos imobiliários, especialmente os de “tijolo”.
“Quando o mercado projeta juros menores no futuro, esses FIIs tendem a se valorizar [como ocorreu entre julho e setembro]”, explicou Potenza. Neste cenário, as aplicações de renda fixa – que acompanham a variação dos juros – se tornam menos rentáveis e acabam perdendo investidores para a renda variável, inclusive para os fundos imobiliários.
O analista do Itaú BBA acrescentou que o contrário também é verdadeiro, ou seja, quando o mercado prevê juros maiores, como atualmente, as cotas dos FIIs tendem a perder valor na Bolsa, trazendo fluxo comprador para a renda fixa.
Para os próximos meses, os analistas recomendaram uma boa dose de cautela e paciência aos investidores de FIIs. Segundo eles, por melhores que sejam os fundamentos de parte dos fundos imobiliários, os movimentos macroeconômicos devem ditar o ritmo das cotações.
