Os FIIS (Fundos de Investimento Imobiliários) de lajes corporativas viram suas estruturas se abalarem com a debandada do trabalho presencial nos escritórios, durante a pandemia de Covid-19. Porém, o momento indica um reaquecimento deste mercado, sobretudo nas áreas empresariais mais valiosas de São Paulo.
As transações de lajes comerciais realizadas por FIIs foram, principalmente, de imóveis localizados nas regiões das avenidas Brigadeiro Faria Lima, Juscelino Kubitscheck e da Vila Olímpia.
Especialistas consultados pelo BP Money, explicaram que o movimento é ditado pelas empresas dos setores financeiro (avanço de 10%), de seguros e de tecnologia (avanços de 9% e 20%, respectivamente).
O fenômeno condiz com as áreas mais aquecidas da cidade, visto que a Faria Lima, por exemplo, é considerada o centro financeiro de São Paulo, onde estão as sedes de algumas das maiores empresas do segmento.
“Muitas empresas estão voltando ao modelo de trabalho presencial e isso beneficia o mercado de escritórios”, confirmou Alexandre Despontin, CEO da Mérito.
O nível de vacância nessas regiões – indicador de desocupação da área de um imóvel – gira em torno dos 8%, enquanto em outros territórios paulistanos, como a Chucri Zaidan e Marginal Pinheiros, a porcentagem está em cerca de 25% e 45%, em sequência.
No que tange os preços dos aluguéis, Despotin listou que os maiores valores cobrados por metro quadrado nas regiões citadas anteriormente.
A Itaim Bibi lidera o ranking cobrando R$ 300 / m², seguido da Faria Lima com R$ 240 / m² e os imóveis na avenida Juscelino Kubitschek com preços em torno de R$ 240 / m².
A Vila Olímpia vem logo atrás com valores em R$ 140 / m² e a avenida Paulista fecha a lista das 5 maiores cobranças no segmento A e A+, com R$ 120 / m².
Paulo Castro, gestor de investimentos imobiliários da SulAmérica, reiterou que os preços têm crescido conforme os contratos de locação são renovados e os inquilinos são reciclados.
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“Acreditamos que esse movimento deve continuar nas principais regiões da cidade, dado o baixo nível de entregas projetadas para os próximos anos, fruto de um longo período sem que um volume substancial de novas construções tenha sido iniciado”, afirmou.
Cenário macroeconômico não ajuda, mas FIIs de lajes corporativas não temem inadimplência
No momento, a inflação do Brasil encara uma aceleração, ao passo que o acumulado de 12 meses tocou o teto da meta (4,5%). Além disso, a taxa de juros seguem um patamar elevado, o que dificulta o acesso ao crédito e conclusão de pagamentos.
No entanto, os FIIs de lajes corporativas ainda não tem razão para se intimidar por esse quadro, disseram os especialistas.
“Mesmo no cenário atual de juros altos, o segmento A e A+ de escritórios em São Paulo tem sido resiliente, dado que é nesses imóveis que estão as maiores empresas do país, com balanços mais fortes”, esclareceu.
Apesar da piora no cenário fiscal brasileira reduzir o valor dos ativos financeiros, o que também se enquadra para essa categoria de FII, com efeitos visíveis nas cotas dos principais fundos do setor, disse ele, a perspectiva para os investidores é diferente.
“Esse movimento já se materializou nos preços, o que pode significar margem de segurança para investidores de longo prazo, condicionado, naturalmente, ao desenrolar do ambiente fiscal no futuro”, finalizou.
A diversidade de setores econômicos cujas empresas dos FIIs de lajes corporativas atendem também é um pilar para sua resistência à inadimplência e à inflação.
“Algumas empresas são negativamente afetadas com os juros mais altos, porém o impacto não é igual em todos os setores da economia. Lajes corporativas atendem aos mais diversos setores, e não a um nicho econômico especifíco” reafirmou Passero.
No entanto, elas não estão totalmente imunes, Isto porque nas regiões com vacância menor – abaixo de 10% – os preços podem sofrer reajuste para cima, acompanhando a inflação. Enquanto os locais com vacância maior não devem ser afetados, pelo excesso de espaço vago, detalhou o CEO da Merito.
