“Quando uma porta se fecha, outra se abre” o velho ditado popular se enquadra em diversas situações de negócios, inclusive nos investimentos em FIIs (Fundos de Investimentos Imobiliários).
No momento, os fundos do tipo tijolo estão com um desconto histórico, o que, mesmo sendo negativo, representa oportunidades atrativas para o mercado, enquanto outros tipos de fundos, como os de papel, também devem despontar este ano, segundo analistas.
Uma análise recente da XP Investimentos indicou que o IFIX de tijolo está sendo negociado com um valor 20% abaixo do ideal, com as cotas atingindo a maior depreciação desde 2016, período do governo Dilma Rousseff.
Considerando esse ambiente, a sócia e diretora de investimentos imobiliários da Rio Bravo, Anita Scal, analisou que os FIIs de tijolo se tornaram uma ótima oportunidade para quem busca ganho de capital no médio/longo prazo.
“Os fundos de tijolo têm distribuído dividendos robustos, na casa de 11,8% a.a. considerando os últimos 12 meses, e apresentam um potencial de upside na valorização das cotas entre 10% – 40%, a depender do setor”, ressaltou Scal.
A analista também avaliou que a perspectiva de retorno total para o cotista desse tipo de FII é muito relevante, “ainda mais quando se trata de imóveis performados, em regiões primárias, bem locados, com baixo risco de crédito e que geram renda mensal para seus investidores.”
A razão para o nível de desconto que os FIIs de tijolo enfrentam é a elevação da Selic (taxa básica de juros), que chegou a 14,25% ao ano na última reunião do Copom (Comitê de Política Monetária), isto porque essa categoria investe diretamente em imóveis físicos, explicou Jeff Patzlaff, planejador financeiro e especialista em investimentos.
“E investidores de longo prazo podem encontrar pontos de entrada atrativos, especialmente em fundos com ativos de qualidade e boa gestão, no entanto, é crucial realizar uma análise criteriosa dos fundamentos de cada fundo antes de investir”, disse Patzlaff.
Perspectiva dos FIIs de tijolo curto prazo
Além disso, o especialista enfatizou que no curto prazo, provavelmente, o desempenho dessa classe de FIIs será moderado, com uma recuperação potencial, dependendo de uma eventual redução dos juros futuros, bem como uma melhora geral da confiança no quadro econômico e fiscal.
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Por sua vez, em meios aos pontos positivos que se destacam nos negócios do mercado imobiliário, o setor atingiu um novo recorde em 2024, com o volume de crédito imobiliário alcançando R$ 312 bilhões no Brasil, com impulso principal vindo do segmento de alto padrão.
Considerando esses números, o planejador Jeff Patzlaff afirmou que a demanda robusta por imóveis pode favorecer a ocupação e os rendimentos desses fundos.
“Setores como logística e shoppings, por exemplo, têm apresentado bons resultados operacionais, com baixa vacância e aumento no faturamento, o que pode sinalizar perspectivas positivas para os FIIs de tijolo em 2025”, comentou o especialista.
Os destaques entre os fundos
Ao passo que a Selic segue em ritmo de alta – conforme indicação do Copom, mesmo que em nível menor que as duas elevações anteriores -, os dois últimos Relatórios Focus do BC (Banco Central) mostraram uma leve melhora nas expectativas quanto à inflação. Nesse cenário, os fundos de recebíveis imobiliários são o destaque e devem se beneficiar no curto prazo, segundo Anita Scal.
“O dividend yield dos fundos de recebíveis reflete uma carteira de CRIs que é indexada ao CDI ou ao IPCA, o que significa que esses fundos devem manter uma distribuição de dividendos + robusta no curto prazo”, disse ela.
Já em uma perspectiva de médio e longo prazo, os FIIs de tijolo e os FOFs (fundos de fundos) são as melhores opções para os investidores que buscam uma valorização maior das cotas e “e potencial ganho de capital, uma vez que estes fundos negociam com descontos entre 10% a 40%, a depender do setor”, na análise da sócia da Rio Bravo.
Jeff Patzlaff concordou com a avaliação e reforçou que os FIIs de segmentos como logísticas e lajes corporativas costumam oferecer cláusulas de correção que ajudam a preservar o poder de compra dos rendimentos.
Dessa forma, eles se tornam mais resilientes às oscilações econômicas, contudo, “é importante considerar que o aumento dos juros também eleva o risco de inadimplência dos devedores desses títulos”, indicou o especialista.
