Nos EUA, os fundos imobiliários, conhecidos pela sigla REITs, em inglês, sentem os efeitos do ciclo de aperto monetário, já que, à medida que os juros sobem, os produtos de renda fixa ficam mais atrativos, uma vez que passam a oferecer uma rentabilidade maior e um risco menor. Por outro lado, o movimento impacta a cotação dos ativos da renda variável, como é o caso dos fundos imobiliários, que são negociados em bolsa.
E, ao contrário do Brasil, os EUA sofreram quatro aumentos seguidos de 0,75 ponto percentual neste ano, sendo que o mais recente aconteceu no início de novembro, quando a taxa de juros no país passou para uma faixa de 3,75% a 4%. Na batalha contra a pressão inflacionária, mais um anúncio de alta é esperado pelo mercado até o fim do ano.
Em entrevista ao “Valor Investe”, Franklin Tanioka, chefe de pesquisa da RBR Asset, lembrou que a taxa de juros norte-americana de 10 anos (T-Note) estava próxima de 1,5% ao ano no início de 2022. De lá para cá, essa taxa mais que dobrou, para perto de 4%, em meio ao movimento de aperto monetário mais agressivo dos últimos 30 anos.
“Os REITs têm, definitivamente, uma correlação com o juro. E o cenário de aumento da taxa, como temos visto em todas as partes do mundo, é negativo para a renda variável como um todo e também para o mercado imobiliário. Como os REITs englobam essas duas categorias, eles já sofreram uma correção muito relevante, de quase 30% no ano”, destacou Tanioka.
A fotografia atual dos REITs se assemelha com o cenário dos fundos imobiliários brasileiros alguns meses atrás, com a diferença da trajetória de juros em cada país. Isso porque, por mais que o Brasil carregue os juros em patamar elevado, a perspectiva de redução no próximo ano já traz alívio para a cotação dos fundos, na direção oposta do que se vê nos Estados Unidos.
Fundos que sofrem aqui também sofrem lá
Carlos Vaz, presidente da CONTI Capital, disse à reportagem do “Valor” que o setor de escritórios ainda sofre bastante entre os REITs em razão das dúvidas em torno do trabalho presencial. No Brasil, os fundos imobiliários de lajes corporativas são penalizados até hoje, já que ainda existem dúvidas sobre a força e a velocidade do processo de retomada aos escritórios.
Por outro lado, o segmento de hotelaria tem mostrado sinais mais claros de recuperação, ainda que em passos pequenos, uma vez que a inflação elevada atinge em cheio o bolso do consumidor. “À medida que o custo aumenta, as pessoas passam a tomar decisões pensando na questão financeira, como viajar para um lugar mais perto ao invés de ir para longe”, explicou Vaz.
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Ainda, o setor de galpões logísticos segue a mesma toada do período pandêmico e continua em crescimento também entre os REITs. Vaz ressaltou à reportagem, porém, que o segmento agora está próximo de um patamar mais estável, diferente do que foi visto nos últimos dois anos, em que o setor disparou por causa do avanço do e-commerce no mundo.
Destaques entre os fundos
O segmento residencial, que tem forte presença nos EUA, se tornou um destaque no mercado de REITs. O setor se beneficia do ciclo de aumento de juros, uma vez que menos pessoas conseguem adquirir um imóvel por causa do maior custo de financiamento, cenário que tem forçado potenciais compradores a optarem pelo aluguel.
Tanioka, da RBR Asset, lembrou ao “Valor” que, no início do ano, a taxa de hipoteca americana estava em cerca de 3% ao ano, enquanto atualmente se aproxima de 7%. “Assim como o título dos Estados Unidos mais que dobrou, o custo do comprador também mais que dobrou para financiar”, avaliou.
Além de taxas mais altas, os americanos também enfrentam um cenário de imóveis com preços nas máximas históricas. “Isso acaba afastando potenciais compradores de adquirir um imóvel neste momento, o que tem provocado uma redução no volume de transações de compra e venda”, explicou.
Na mesma linha, Vaz, da CONTI, ressaltou que a última vez em que as taxas de juros imobiliárias de 30 anos dos Estados Unidos encostaram em 7% foi em 2002. “A grande diferença de lá para cá é que uma casa comum de entrada tinha um valor em torno de US$ 200 mil, enquanto hoje o preço da mesma casa está acima de US$ 400 mil, então o valor dobrou nesses 20 anos”, comentou.
Para além do setor residencial, Tanioka ponderou que alguns segmentos de fundos imobiliários se saíram melhor que outros durante a pandemia, mas, de forma geral, todas as empresas estão com balanço e estrutura de capital no melhor momento da classe de ativos. “REITs existem há mais de 40, 50 anos e, justamente por isso, já passaram por vários momentos de volatilidade”, defendeu.
