Apesar de lidar com altos custos operacionais, o mercado imobiliário reagiu bem ao cenário de “pós-pandemia” no Brasil. O resultado foi visto na performance dos Fundos Imobiliários, que demonstraram uma considerável recuperação em 2022. Para 2023, entretanto, o cenário deve ser positivo para os FIIs de papel, dado a mudança no cenário político e a possibilidade de juros e inflação em patamares elevados por mais tempo.
Para Caio Ventura, analista da Guide, os segmentos de tijolo, como shoppings, lajes e galpões devem ter um pouco mais de dificuldade para apresentar uma boa performance pelo menos até metade do ano que vem.
“Apesar dos fundos de tijolo estarem apresentando uma recuperação forte em termos operacionais, recuperação de aluguéis e vendas, os fundos de papel mais enviesados para CDI tendem a surfar um pouco melhor para os próximos meses”, disse Ventura.
O analista explicou que o mercado de FIIs vai depender da trajetória fiscal do novo governo para o próximo ano, no que tange a possibilidade de um corte de juros ainda no segundo semestre de 2023.
“Temos um cenário que, por mais que não impacte o modelo operacional dos FIIs, traz um aspecto bem parecido com o que a gente tinha na pandemia em março de 2020, que é o da incerteza e isso faz com que a curva de juros tenha uma volatilidade maior e, obviamente, a curva de juros futuro é que mais tem correlação com os fundos imobiliários, mais especialmente os fundos de ativos reais”, destacou Ventura, reiterando que os FIIs de tijolo devem ser mais impactados negativamente em 2023.
Os FIIs de papel, que acabaram prejudicados em 2022, já que o Brasil registrou, pela primeira vez na história, três meses de deflação, e a rentabilidade desse tipo de ativo está diretamente ligada à elevação ou queda dos preços e dos juros do País, devem ser os de maior destaque em 2023. A justificativa para a possível performance positiva é de que, em momentos de incertezas, o investidor corre para conseguir ancorar a volatilidade através de um yield mais elevado.
“Com uma expectativa de juros mais elevada, inflação voltando à discussão, os fundos de papel conseguem reajustar suas carteiras mais facilmente do que os de tijolo e conseguem repassar isso em forma de dividendo. É esperado que os fundos de papel permaneçam com o yield acima de 1% ao mês e, por conta disso, o investidor deve dar preferência para esse tipo de ativo”, disse Ventura.
Seguindo a linha de raciocínio de Ventura, o analista da Empiricus, Caio Araújo, explicou que os FIIs de papel deverão ser destaque em 2023, dado que as taxas indexadas aos ativos investidos por FIIs de papel deverão seguir em alta.
“Crédito continuará sendo um destaque em 2023, dado que a gente tem um produto muito forte em termo de garantia, que são os CRIs, que estão dentro dos FIIs de papel. Os fundos que possuem indexação à inflação travaram taxas interessantes nos últimos 12 meses, IPCA +7%, IPCA+8% , até IPCA +9%. Carregando isso para o médio prazo, é interessante, lembrando que são isentos de IR e também temos alguns ativos indexados ao CDI”, disse Araújo.
Araújo afirmou também que uma opção para investidores que possuem um pouco mais de aversão ao risco pode ser a de fundos que possuem indexação ao CDI e conseguem repassar proventos mais significativos de curto prazo. Como exemplo, Araújo citou o Kinea (KNCR11).
“Uma das opções é o Kinea Renda Imobiliária (KNCR11), uma opção mais moderada do mercado, praticamente uma carteira CDI + 2% ao ano. Entrega um yield bem acima do mercado. Para nós, é uma oportunidade para o investidor que é mais conservador e gosta de FIIs e pode ter uma renda, especialmente se a Selic continuar em patamares elevados nos próximos 12 meses”, disse Araújo.
No segmento de tijolo, FIIs de logística podem se destacar
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Apesar dos fundos imobiliários de tijolo não terem boas perspectivas para 2023, os que mais devem se destacar, dentro do segmento, são os de logística.
“Quando olhamos para tijolo, vemos os fundos logísticos como os melhores posicionados dentro da nossa economia hoje, de forma bastante unânime”, disse Ventura, da Guide.
Segundo o especialista da Guide, o setor logístico deve ser o menos impactado, porque tem fundamentos mais fortes e atua em uma questão específica do Brasil, que é o problema estrutural de custo logístico.
“O Brasil tem um problema muito grande, por baixo desenvolvimento de ferrovias e necessidade de estradas, então os galpões logísticos atuam justamente nessa frente. Tem tido uma entrega de novos espaços bem grande, com uma demanda preenchendo de forma suficiente esses espaços”, pontuou Ventura.
O analista também explicou que a mudança na dinâmica de consumo da população também é algo que impulsiona o setor de logística. Em dezembro de 2019, o Brasil contava com uma penetração de vendas de varejo online de cerca de 5%. Atualmente, esse patamar está acima de 20%, segundo o especialista.
“Essa mudança na dinâmica de consumo, conexão de múltiplos canais, é algo que fomenta e impulsiona esses ativos logísticos”, reitera Ventura.
Caio Araújo, da Empiricus, destaca que mesmo passando o boom do e-commerce no Brasil, as vendas continuam fortes. Por isso, o setor de logística é o mais consistente dentro dos FIIs de tijolo, para um cenário de incertezas.
“O Brasil tem uma infraestrutura logística que precisa ser aprimorada, então a demanda em algumas regiões que conseguem ter esse nível de expansão logística é bem alta. Regiões do nordeste, regiões do centro-oeste, já estão aumentando o número de galpões. Taxa de vacâncias são baixíssimas. É um setor que, na nossa visão, pode, sim, ter uma estabilização de sua ocupação, mas continuará repassando preço, como foi em 2022”, afirmou Araújo.
O analista da Empiricus ainda destacou que a maioria dos FIIs de logísticas aumentaram os rendimentos, nos últimos meses, e é esperado que isso continue no ano que vem. Em relação a um papel específico, a Empiricus destaca como preferência o BTG Pactual Logística (BTLG11).
“Acho que existe uma oportunidade nele [BTLG11], dado todo esse contexto que eu falei do setor logístico, somado a uma gestão que tem track record [desempenho histórico] e tem feito trabalho de geração de valor em cima dos ativos, seja via locações ou novas oportunidades”, concluiu Araújo.
