O mercado de fundos imobiliários (FIIs) encerrou outubro no maior patamar da história. O IFIX, índice que reúne os principais fundos listados na B3, alcançou 3.595,67 pontos, superando o recorde anterior e acumulando alta de 15,3% em 2025.
A valorização foi sustentada pelos segmentos de shoppings, lajes corporativas e logística, enquanto os fundos de papel mantiveram o pagamento de dividendos elevados, mesmo diante da persistência dos juros altos.
Para Eduardo Mekbekian, sócio-fundador da Manatí, o avanço reforça o papel estrutural dos FIIs como instrumento de financiamento produtivo. “Os fundos imobiliários acabam sendo um veículo natural para operações estruturadas”, afirma.
Fundos imobiliários e o ambiente de juros
A trajetória do IFIX em 2025 tem sido influenciada pelas oscilações nas expectativas de juros. A perda de força nas apostas por cortes antecipados da Selic limitou uma valorização mais expressiva, mas o mercado continua atento ao comportamento dos títulos públicos atrelados à inflação, referência direta para os fundos imobiliários.
Além disso, Mekbekian explica que o desempenho da classe de ativos está diretamente ligado à política monetária.
“Os fundos imobiliários, como classe, têm uma correlação negativa muito grande com a taxa de juros”, diz. Ele detalha que essa relação é mais acentuada nos fundos de tijolo, enquanto os fundos de papel, compostos por títulos de crédito imobiliário, mantêm desempenho mais estável.
“As operações baseiam-se no atual nível de juros (CDI mais alguma coisa, IPCA mais alguma coisa), e isso permite entregar bons resultados mesmo nesse momento de mercado.”
A atuação da Manatí no crédito estruturado
Com foco em crédito estruturado e investimentos imobiliários, a Manatí utiliza os fundos imobiliários como ferramenta para transformar necessidades de capital em produtos acessíveis aos investidores.
“A nossa ideia inicial foi ter um braço de originação muito forte, que pudesse olhar o Brasil como um todo e trazer produtos pouco replicáveis para os investidores”, afirma Mekbekian.
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De acordo com ele, a proposta é unir originação e estruturação. “A partir do momento que a gente consegue usar os nossos relacionamentos pessoais junto aos empresários, entende a demanda de capital, transforma isso num produto financeiro e, com base nele, faz as captações, conseguimos entregar um bom retorno para o investidor.”
Lastro imobiliário e economia real
O executivo observa que o imobiliário está presente em diferentes segmentos da economia. “O lastro imobiliário está presente em diversos setores que não necessariamente só o próprio segmento”, diz. “Sempre tem uma sede envolvida, algum ativo patrimonial, uma holding patrimonial dos sócios.”
Para ele, essa característica amplia o alcance dos FIIs e reforça sua função como canal de financiamento produtivo. “Por mais que a gente fale de investimento imobiliário em si, o âmbito imobiliário acaba estando presente e bebendo também de outras fontes.”
Fundos e impacto econômico
A estrutura dos fundos imobiliários tem permitido aproximar o mercado financeiro da economia real. Dessa forma, a partir das operações originadas pela gestora, os recursos captados em fundos acabam direcionados a empresários regionais e médios.
“A gente sempre soube que o Brasil era muito maior do que o quintal tradicional”, afirma Mekbekian. “Existem empresários muito fortes regionalmente, mas que não necessariamente são conhecidos pelo mercado financeiro.”
As operações estruturadas, segundo ele, têm efeitos diretos sobre a atividade econômica. “Nos nossos produtos, os recursos disponíveis permitem fazer operações com base na necessidade de capital de um empresário localizado em outra capital, que tem seus funcionários, paga impostos e cria empregos.”
Sendo assim, essa dinâmica, explica, exemplifica a função dos FIIs no desenvolvimento produtivo. “É com esse gancho do mercado financeiro com a economia real que a gente acaba criando uma sinergia. Dessa forma, ela fica praticamente imbatível quando se pensa no ato do investimento lá na ponta, junto ao cliente.”
Perspectiva para o mercado
Mesmo com o cenário de juros ainda elevado, Mekbekian avalia que há espaço para crescimento. “A gente ainda vê muito mercado para continuar fazendo operação estruturada”, diz. “Há uma avenida para seguir entregando esse tipo de produto bem feito.”
Ele ressalta que, apesar de o Brasil enfrentar ciclos de instabilidade, o foco da gestora permanece na consistência das operações. “Tentamos excluir um pouco as questões conjunturais das análises e seguir com o trabalho de originação e estruturação.”
