O fundo de desenvolvimento imobiliário gerido pelo Mérito, o Mérito Desenvolvimento Imobiliário (MFII11), foi um dos maiores pagadores de proventos de 2024. De janeiro a setembro, o FII (Fundo de Investimento Imobiliário) acumulou um retorno de 19,27%, com um dividend yield anualizado de 13,58%. O valor é um dos maiores dentre os ativos que compõem o IFIX — principal índice de FIIs da B3 (B3SA3).
Para alcançar esse feito, a Mérito adotou uma estratégia de gestão ativa, com a aquisição de imóveis em diversas regiões do Brasil. “Hoje, a gente está mais focado na região Sudeste, no Leste do país, como no Sul também”, disse Alexandre Despontin, CEO da Mérito.
“Focamos muito mais nos empreendimentos de médio e baixa renda, que acho que são os empreendimentos que tiveram uma boa aceleração, uma boa aceitação no mercado nos últimos dois anos”, acrescentou o CEO.
Confira a entrevista na íntegra:
Como surgiu a Mérito Desenvolvimento Imobiliário?
A Mérito surgiu em meados de 2001. A economia estava bem aquecida, o mercado imobiliário também estava bem aquecido.
A gente teve, naquele ano, um dos maiores crescimentos em termos de volume de vendas, preços de imóveis. Eu, junto com meus sócios, já tivemos uma grande experiência nesse segmento, no segmento imobiliário junto com o mercado de capitais. E foi a partir daí que nós sentimos que faria sentido montarmos uma gestora, Mérito Investimentos, focada para esse segmento, no segmento imobiliário.
Na época, também, existiam muito poucos players, muito poucos gestores que atuavam exclusivamente neste setor e que eram independentes de outras instituições financeiras. Então, a gente viu uma grande oportunidade de poder apresentar o nosso trabalho e constituir uma empresa focada nesse segmento. Naquela época, também, a maioria dos fundos imobiliários eram aqueles fundos monoativos, que eram aqueles fundos que compravam um prédio inteiro e tinham um aluguel daquele imóvel, tinham pouca gestão ativa.
Então, a gente também teve essa estratégia de montar a gestora, buscando sempre montar produtos, fundos de investimentos, com uma gestão mais ativa por parte dos gestores. E com isso, nasceu o nosso primeiro fundo, o Mérito, simplesmente, imobiliário, que hoje é um grande sucesso, um grande case, e um dos únicos no mercado que tem essa característica, onde a gente compra o terreno, aprova o projeto, constroi e vende essas unidades para os clientes finais e, com isso, a gente tem uma rentabilidade para os nossos cotistas. Isso dentro de um fundo imobiliário, com foco para o varejo mesmo, para o investidor de público em geral, onde ele consegue ter uma renda mensal e consegue também ter esse risco na carteira de desenvolvimento, que é difícil que ele tenha em outros fundos imobiliários.
2. Qual foi a estratégia pata conseguir um dividend yield anualizado de 13,85% em setembro?
A nossa estratégia partiu dessa gestão ativa, da gente poder adquirir imóveis em diversas regiões do Brasil. Hoje a gente está mais focado na região Sudeste, no Leste do país, como no Sul também.
Quando a gente adquire participações em empreendimentos, para depois fazer a comercialização. E focamos muito mais nos empreendimentos de médio e baixa renda, que acho que são os empreendimentos que tiveram uma boa aceleração, uma boa aceitação no mercado nos últimos dois anos. Então, nossa rentabilidade veio justamente dessa nossa estratégia, dessa diversificação da nossa carteira.
Nós focamos nesses empreendimentos de mais baixa renda, participando do programa Minha Casa Minha Vida, nos empreendimentos de incorporação e nos empreendimentos de loteamento, também empreendimentos abertos, que tenham essa característica. Então, isso acho que fez com que nós pudéssemos entregar um excelente dividendo. Acho que no ano de 2024 é o recorde de dividendos de um fundo.
A gente está pagando pela sua história. Muito vem desses bons resultados que a gente teve nas vendas dos nossos empreendimentos e no custo baixo que a gente teve na construção. Então, acho que é isso que conseguiu fazer com que a gente entregasse esses resultados e se destacasse, acho que, entre os outros fundos do IFIX.
3. Quais fatores podem ter contribuído, ou atrapalhado, esse alto rendimento?
Acredito que, nesses últimos dois anos, a gente viu um decréscimo do desemprego, então, um aumento da população ocupada no Brasil. E esse, normalmente, é o primeiro indicador que faz com que os compradores desejam comprar seus imóveis e possam comprá-los. Então, quando o comprador vê que ele tem uma estabilidade financeira, ele está empregado, ele tenta buscar os imóveis para poder adquirir.
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Com essa renda, ele consegue se financiar. E o governo, nesses últimos dois anos, incentivou bastante essa classe, a classe Minha Casa Minha Vida, da baixa renda, com incentivos do programa Minha Casa Minha Vida. Então, isso acho que foi fundamental para os resultados.
E a gente estava bem posicionado. Então, a gente já tinha feito compras de terrenos com essas características. E, quando a gente identificou que estava diminuindo esse nível de desemprego, com essa oferta de crédito, nossos empreendimentos tiveram um bom resultado de vendas, isso acho que foi um dos fatores mais primordiais para esse bom resultado nesses últimos dois anos.
4. Como a alta de juros impacta o MFII11, e quais são as oportunidades de investimentos a serem exploradas?
Hoje, o mercado financeiro já entende que é necessário um aumento na taxa de juros para a casa de uns 13% ou 14% ao ano, não se sabe ainda qual é o teto desse aumento. Muito por conta de conter a inflação, que hoje está em 4,60% nos últimos 12 meses, onde a meta era 3%. Então, o mercado financeiro já entende que é preciso aumentar os juros para desacelerar um pouco a economia. Do outro lado, a economia real, aqueles que, de certa forma, estão adquirindo imóveis, ainda não sentiram isso na pele.
Então, hoje, os níveis de emprego ainda estão muito altos, o público ainda está bastante consumidor, bastante comprador de imóveis. Então, a gente ainda entende que existe uma defasagem de uns 6 a 9 meses até essas medidas econômicas, até os juros subirem, e isso de fato impactar a economia, desacelerar e gerar um desemprego. Isso, acho que ainda vai demorar uns 6 ou 9 meses para que isso aconteça.
Então, nesse período, a gente acredita que ainda conseguimos trazer bons resultados para o fundo. De certa forma, estamos mais cautelosos na compra de terrenos, como o mercado financeiro está um pouco menos suscetível a adquirir novos ativos. Acreditamos que, nesses próximos 6 a 9 meses, serão momentos muito bons para adquirirmos terrenos a preços mais baixos. Então, a gestão acredita que, nesses 6 a 9 meses, teremos bons resultados de venda de imóveis e acho que será o momento de olhar o mercado e fazer boas aquisições de terrenos, para, daqui a 2 ou 3 anos, lançá-los e, novamente, conseguir ter um bom fluxo e boas vendas de empreendimentos.
5. Quais são os principais critérios da empresa ao escolher novos terrenos para desenvolvimento imobiliário?
A gente busca muito o público, então nossa estratégia hoje está mais concentrada em empreendimentos do programa Minha Casa Minha Vida. Buscamos esses imóveis para essa faixa. A gente também busca imóveis na faixa de 1.000 a 3.000 m², ou seja, empreendimentos que não sejam tão grandes, pois são empreendimentos nos quais conseguimos ter uma liquidez rápida. Em 6 meses, 1 ano, conseguimos fazer a venda desses imóveis, então acabamos conseguindo surfar um pouco esses ciclos.
Quando o mercado está mais comprador de imóveis, a gente tem as nossas unidades, faz as vendas e, de certa forma, fica líquido para comprar novos imóveis e depois fazer uma venda em um outro cenário que esteja um pouco melhor. Então, buscamos esses terrenos que não são empreendimentos muito grandes e, normalmente, com algum comprador que tope alguma parceria ou aceite alguma compra parcelada ou uma compra à vista com algum desconto relevante em relação ao preço. Nossa busca de imóveis está atrelada a esses três fatores: o tamanho dos terrenos, o público e também a forma de pagamento, onde conseguimos extrair o melhor resultado para o projeto.
6. Quais são as projeções futuras para o fundo e os planos de crescimento para os próximos anos?
Nós, do Fundo Imobiliário, no Mérito Desenvolvimento, temos mais ou menos uns 50% da carteira de imóveis já vendidos. Muitos deles já construídos, já entregues, e temos basicamente uma carteira de recebíveis.
Então, o investidor pode ficar um pouco tranquilo, pois boa parte do resultado que temos nos fundos é de empreendimentos que já vendemos em boas condições, e o resultado estamos colhendo ao longo dos anos à frente. As perspectivas que temos de resultado para o próximo ano ainda são muito boas. Acreditamos que nesses 6 a 9 meses serão bons para vendas.
Além disso, temos toda a carteira que já vendemos para o portfólio. E justamente no começo do ano que vem, acho que vão começar a surgir oportunidades de compra de terrenos. Então, provavelmente, se conseguirmos juntar um portfólio, um pipeline, e tiver uma perspectiva de boas aquisições, caso o fundo não tenha caixa para fazê-las, talvez possamos optar por alguma emissão de cotas ou algo nesse sentido.
Mas tudo vai depender de como o mercado estiver e de como os investidores vão olhar também essa oferta e esse pipeline que estaríamos adquirindo para o fundo.
