A RBR Asset Management está em busca de um investimento de R$ 300 milhões para o Flagship I, um fundo de desenvolvimento imobiliário, que marca uma mudança significativa na estratégia da gestora.
Diferente dos fundos anteriores, que se concentravam em projetos do início ao fim, o Flagship I busca se envolver em iniciativas já em andamento, oferecendo uma nova abordagem no setor.
“Com o equity puro, muitos dos nossos projetos tiveram uma volatilidade grande nos retornos, porque não atingiam o que a gente imaginava, com um custo de construção mais alto, especialmente no pós-pandemia, ou prazos de aprovação mais demorados,” o CEO Ricardo Almendra disse ao Metro Quadrado.
Riscos e oportunidades no Flagship I da RBR
Nos últimos 10 anos, a RBR se destacou com fundos de desenvolvimento baseados no equity puro, onde assumia os mesmos riscos das incorporadoras, desde a compra do terreno até as vendas dos imóveis.
Ao longo dessa década, a gestora criou e operou seis fundos com essa abordagem, apostando no sucesso de empreendimentos do início ao fim.
Com o Flagship I, no entanto, a RBR decidiu adotar uma nova estratégia: ao invés de entrar em projetos desde o início, o fundo foca em projetos já em andamento, onde os riscos da obra já estão mais delimitados.
A gestora prefere investir através de permutas ou equity preferencial, com o objetivo de garantir uma participação mais segura, mas igualmente vantajosa, nas oportunidades imobiliárias em evolução.
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“Com essas alternativas, uma incorporadora me mostra vários projetos e eu vou vendo um por um, como está o produto, como está a velocidade de vendas, o custo de construção, quem é a construtora, entre outros critérios que ajudam na decisão,” disse.
Inspirado em modelos de special situations, o fundo busca fornecer soluções de capital para incorporadoras, especialmente em um momento de dificuldades para obter financiamentos tradicionais, devido à escassez de crédito no setor.
Estratégia de capital flexível: permuta e equity preferencial
Com o Flagship I, a RBR está adotando duas abordagens financeiras distintas para maximizar seus retornos. Caso opte pela permutação, a gestora obtém uma parte das vendas das unidades, vinculação do retorno à receita do projeto em vez da venda final dos imóveis. Já no modelo de equity preferencial, a gestora se garante com um retorno mais rápido, recebendo seu capital antes do incorporador, protegendo-se das oscilações no desempenho do projeto.
Esta nova oferta representa a segunda tranche do Flagship I, após o sucesso da primeira rodada no final do ano passado, quando foram captados R$ 210 milhões. O objetivo é alcançar um total de R$ 500 milhões, com a conclusão da captação prevista até o fim de abril.
A flexibilidade do fundo, que não segue uma estratégia temática, é uma característica inovadora, permitindo à RBR se adaptar rapidamente a diferentes segmentos, seja residencial, comercial ou logístico.
Ao abrir o fundo para qualquer segmento imobiliário, a RBR visa ter maior margem de manobra para se ajustar à evolução do mercado, algo fundamental após a experiência da crise da Covid-19.
Com isso, o Flagship I se destaca como o primeiro fundo de desenvolvimento da RBR com um foco mais amplo, que não se limita a um nicho específico.
