O IFIX, índice que acompanha o desempenho dos fundos imobiliários negociados na B3, alcançou recentemente seu maior nível histórico. O movimento surpreende parte do mercado em meio a um ambiente de inflação persistente, juros elevados e incertezas fiscais.
Para compreender o que está por trás dessa valorização e o que ela representa para os investidores, ouvimos dois nomes do setor: Leonardo Andreoli, analista da Hike Capital, e Claudio Algranti, CEO da Galoppo.
Para Leonardo Andreoli, analista da Hike Capital, esse movimento se deve ao “reinvestimento dos dividendos, busca por renda isenta de IR e fluxo de pessoas físicas interessadas em geração passiva de caixa”. Ele destaca, porém, que “a valorização não necessariamente reflete fundamentos mais fortes”.
Claudio Algranti, CEO da Galoppo, também relaciona o desempenho à melhora dos ativos físicos e à expectativa de um “cenário de juros mais favorável”. Para ele, o aumento da participação de investidores individuais contribui para o movimento positivo: “A liquidez cresceu e isso atrai mais atenção ao setor”.
Fundos de tijolo e a busca por proteção contra o cenário macro
Segundo Andreoli, fundos de tijolo tentam se proteger com “contratos indexados à inflação”, mas há desafios como vacância, inadimplência e renegociações. Ele alerta: “Fundos de lajes e shoppings enfrentam questões estruturais”.
Algranti vê uma dinâmica diferente: “Houve melhora operacional em diversos segmentos com queda na vacância e aumento dos aluguéis”. Ele destaca que muitos fundos ainda estão com “descontos em relação ao valor patrimonial”, o que pode representar oportunidade.
Para Andreoli, o setor logístico “tem mostrado mais resiliência”, mas já apresenta “sinais de saturação e compressão de cap rates”. Lajes e shoppings ainda enfrentam “vacância alta” e “consumo mais fraco”.
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Já Algranti vê recuperação mais firme: “O setor logístico mantém demanda por conta do e-commerce. Lajes em regiões como Faria Lima e Itaim têm vacância em queda. Shoppings mostram melhora no fluxo de consumidores”.
Vale investir em FIIs com a Selic em alta?
Andreoli é direto: “Com juros em alta, o risco-retorno dos FIIs se torna desfavorável”. Ele aponta que “títulos indexados à Selic oferecem carrego superior”.
Algranti reconhece os riscos, mas pondera que “os rendimentos corrigidos pela inflação continuam atrativos” e que a possível queda da Selic “tende a valorizar os fundos de tijolo”. Ele chama atenção para “cenário político-eleitoral que pode gerar incertezas”.
Na visão de Andreoli, “a renda passiva tem apelo emocional, mas não deve ser confundida com geração sustentável de valor”. Ele sugere considerar ações com “dividend yields atrativos” como alternativas.
Como os FIIs podem reagir à queda de juros?
Ambos os especialistas concordam que os FIIs tendem a se beneficiar. Andreoli afirma: “Eles se valorizam com a queda dos juros, mas é preciso paciência e atenção à qualidade dos ativos”. Ele observa que “ações podem ter potencial superior de valorização”.
Andreoli evita o termo “bolha”, mas afirma: “Existe uma precificação esticada. Parte da valorização recente foi puxada por fluxos de curto prazo”. Segundo ele, muitos fundos não têm fundamentos que sustentem os preços atuais.
