O cenário de investimento imobiliário no Brasil mudou. Quem apostou em imóveis nas maiores capitais do Sudeste está colhendo frutos surpreendentes.
Segundo um estudo recente do FGV IBRE em parceria com a Quinto Andar, a soma da valorização dos imóveis com o rendimento médio dos aluguéis em São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte alcançou 19,1% em 2024, o que representa uma rentabilidade real de IPCA+13,6%.
É mais do que o dobro oferecido pelos títulos do Tesouro IPCA+, que hoje pagam cerca de IPCA+7,3% ao ano. E não para por aí: em algumas regiões, os números são ainda mais impressionantes.
Belo Horizonte lidera o ranking de valorização da investimento imobiliário
A capital mineira teve um desempenho espetacular em 2024: os imóveis em Belo Horizonte se valorizaram, em média, 21% no ano. Com a renda de aluguel somada, o retorno total chegou a 26,6%, ou IPCA+21,1% — uma marca que bate com folga qualquer ativo da renda fixa tradicional.
Esse boom imobiliário se destacou principalmente em bairros fora do radar tradicional de luxo. No bairro Santa Terezinha, na região da Pampulha, a valorização chegou a 33,7%, enquanto o Centro de BH, que vem passando por um processo intenso de revitalização, atingiu 36,6% de aumento no valor dos imóveis.
Enquanto o CDI se mantém nos elevados 14% ao ano, a comparação com imóveis pode parecer desvantajosa à primeira vista — afinal, o rendimento direto de aluguéis gira em torno de 6,2% ao ano (ou 0,5% ao mês). Mas ao somar a valorização patrimonial, a vantagem muda de lado.
No acumulado desde 2019, a média de retorno dos imóveis em SP, RJ e BH foi de IPCA+9,5%. Isso mesmo: os imóveis renderam mais, em média, do que o atual patamar — altíssimo — dos títulos de inflação.
As regiões mais promissoras nas capitais
O estudo revelou que a valorização imobiliária está acontecendo, principalmente, fora dos bairros mais caros. Confira os destaques de cada cidade:
Belo Horizonte
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- Centro: +36,6% (IPCA+31,1%)
- Santa Terezinha: +33,7% (IPCA+28,2%)
São Paulo
- Jardim São Luis (zona sul): +24,7% (IPCA+19,2%)
- Sapopemba (zona leste): +23% (IPCA+17,5%)
Rio de Janeiro
- Penha (zona norte): +20,5% (IPCA+15%)
- Maracanã: +15,2% (IPCA+9,7%)
Esses dados reforçam uma tendência clara: quem busca oportunidades fora dos bairros tradicionalmente nobres está encontrando maiores retornos. Regiões com preços mais acessíveis vêm liderando os aumentos de valorização.
Imóveis são renda variável, mas com histórico promissor
Diferente da renda fixa, a rentabilidade com imóveis varia ano a ano. Em 2021, por exemplo, o retorno foi de IPCA+5%, e em 2019, apenas IPCA+3%. Mesmo assim, o histórico recente é animador: o retorno médio acumulado nos últimos cinco anos nas capitais do Sudeste é de IPCA+9,5%.
Já a média nacional foi mais modesta: IPCA+4%, segundo o índice FipeZap, que coleta dados de 56 cidades. Mas até esse número deu um salto em 2024, com o combo aluguel + valorização atingindo IPCA+8,8%, e o aluguel registrando a maior alta em 13 anos.
