Se os juros de 13,75% ao ano fizeram com que o investidor pessoa física olhasse com menos vontade para os fundos imobiliários, a interrupção da alta da taxa básica de juros (Selic) realizada na quarta-feira (21), pelo BC, pode fazer com que a era de ouro da renda fixa tenha chegado ao fim outra vez. Coincidentemente (ou não), a Manatí Capital realizou o evento de inauguração do fundo imobiliário MANA11 na B3 no mesmo dia. Segundo Samuel Pereira, sócio da gestora, o fundo buscará entregar retornos constantes de dividendos aos cotistas, já aproveitando essa mudança de ciclo nos juros.
“Grande parte do nosso foco, mais do que só dar yield, como gestores, é mensurar o risco retorno do investimento que fazemos é pensando na ponta final que temos um investidor super preocupado com os dividendos. Então pensamos em uma previsibilidade da entrega de resultados. Note que estamos gerando ao redor de 1,4% liquidos ao mês e distribuindo 1,2%”, disse.
De acordo com o gestor, o MANA11 também dará preferência, no momento, a originações realizadas dentro de casa e, ainda, busca se proteger contra a deflação atual, que afeta a maioria dos FIIs de papel.
“Se olhamos a carteira do fundo, ela está quase toda com originações próprias, feitas dentro de casa, que para nós é muito importante pois assim conseguimos controlar quais papéis colocamos dentro do fundo. Então, hoje, temos a metade dos papéis próximo do CDI + 4% e a outra metade próxima de IPCA + 8,50%. Além disso, a maioria está travada contra a deflação. Isso quer dizer que não vamos pegar deflação”, afirmou.
Confira a entrevista do BP Money com Samuel Pereira, sócio da Manatí Capital:
-Como foi o lançamento para o público em geral?
Fizemos o lançamento do MANA11, dentro da instrução 476, no final de maio e ele começou a ser negociado depois de 90 dias, então no final de agosto. Agora, na plataforma da XP ele já é oferecido para o público geral, com muita coisa bacana.
Se olhamos a carteira do fundo, ela está quase toda com originações próprias, feitas dentro de casa, que para nós é muito importante pois assim conseguimos controlar quais papéis colocamos dentro do fundo. Então, hoje, temos a metade dos papéis próximo do CDI + 4% e a outra metade próxima de IPCA + 8,50%. Além disso, a maioria está travada contra a deflação. Isso quer dizer que não vamos pegar deflação.
-Esse é o gatilho para fugir dessa deflação que afetou outros fundos?
Basicamente. Por isso da importância da originação própria, além da capacidade de colocar dentro de casa os melhores papéis. A nossa capacidade é cinco vezes maior do que o patrimônio do fundo atual.
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Então, nesse aspecto, há vários fundos pequenos e muita gente sofre com liquidez. Mas o nosso diferencial é a nossa capacidade de originação muito além do patrimônio líquido, e queremos aumentar esse PL. Então, hoje conseguimos selecionar bem os papéis que colocamos dentro e também converter os FIIs das operações para dentro do fundo e, trabalhamos como trabalhamos, com o risco das operações super equalizados, quando quisermos rotacionar esses ativos, conseguimos gerar ganhos de capital para o fundo.
E o fundo na formatação de hedge fund, ele tem essa flexibilidade de trabalho. Hoje faz sentido ter só dívida, mas eu posso fazer uma permuta financeira, etc, temos um flexibilidade de trabalho que em um outro momento pode ser importante, sempre respeitando os limites de concentração dado que, se você não seguir a cartilha de diversificação do gestor, pode dar com os burros n’água.
-Hoje, com a Selic em 13,75%, qual seria o conselho para pessoa física que deixou de olhar os FIIs com o mesmo carinho de outrora?
Eu acho que tudo é questão de diversificação. Cada tipo de investidor é um. Eu, Samuel, como gestor e investidor, penso em diversificação e o FII é um produto para se pensar. E quando você olha um fundo como o nosso, com uma gestão ativa, é surfar essa curva de juros. A Selic está a quase 14% ao ano hoje, mas há a expectativa de retorno para um dígito em breve. Os 2% também eram temporários nos juros.
Então, o que é super importante, é o investidor diversificar e nós acompanhamos de perto tudo e fazemos trabalho ativo, quais papéis carregar, pensando em distribuição de dividendos de curto prazo, de longo, etc.
Grande parte do nosso foco, mais do que só dar yield, como gestores, é mensurar o risco retorno do investimento que fazemos é pensando na ponta final que temos um investidor super preocupado com os dividendos. Então pensamos em uma previsibilidade da entrega de resultados. Note que estamos gerando ao redor de 1,4% liquidos ao mês e distribuindo 1,2%.
Hoje, estamos tímidos a distribuir o que geramos ali dentro, mas é pensando na previsibilidade de entrega e é bom sempre manter um caixa para que possamos sempre estar entregando dividendos bons para os cotistas.
-A cota por volta dos R$ 10 é algo super acessível. O foco, agora, é no investidor pessoa física?
Eu brinquei no evento da B3 que é só o início. Eu gostaria de ver esse fundo com um PL de R$ 3 bilhões. Eu realmente gostaria de chegar com esse fundo a um patrimônio como esse. Hoje, o fundo está sendo negociado na XP, ancoramos, na 476, com dinheiro dos sócios em grande parte e institucionais próximos nossos, mas todos os fundos que têm pessoa física como público final, são eles que movimentam.
Então, está dentro da nossa agenda cronológica, nos comunicarmos cada vez mais e melhor com as pessoas físicas, já que é ela que consegue ter isenção de imposto de renda com o MANA11.
