A crise impulsionada pelo novo coronavírus e a recuperação econômica posterior, somada ao cenário nacional de incertezas, com juros em alta, Produto Interno Bruto (PIB) revisado para baixo e aproximação de período eleitoral contribui para a deterioração da economia nacional. Neste sentido, uma preocupação sonda o mercado imobiliário, que teme enfrentar as mesmas perspectivas da Crise Imobiliária de 2015-2017. A carta semestral da Athena Capital analisa e pondera se tamanho risco de fato está próximo.
Em 2015 houve um agravamento na situação do mercado imobiliário brasileiro, puxado pelo enfraquecimento na economia nacional, além das incertezas políticas. A crise de 2015-2017 foi uma das mais duras da história do setor imobiliário brasileiro. As companhias vinham de um ciclo imobiliário altamente positivo desde 2006-2007, com a estabilização da economia brasileira no Governo Lula, quando as taxas de juros puderam convergir para níveis de dois dígitos baixos. Neste período houve um aumento da taxa de desemprego e do custo do financiamento imobiliário que freou de forma muito brusca a demanda por imóveis, impulsionado por uma recessão e o descontrole inflacionário.
O relatório semestral da Athena Capital lista alguns fatores que fazem a situação atual se distanciar deste cenário antigo de crise, são eles: taxa de financiamento imobiliário não deve atingir o mesmo nível; nível de preços de imóveis, apesar da alta recente, em um acumulado de mais tempo não subiu tanto (período de 2008-2014 alta foi bem acentuada); estoques das companhias estão em níveis baixos. Inclusive, as entregas de 2022 parecem bem vendidas na maior parte das companhias; há a lei do distrato do final do Governo Temer; partimos de uma taxa de desemprego muito maior; nível de lançamentos do mercado, mesmo em SP (mercado que estava mais pujante), não é tão elevado quanto naquele período ou quanto muitos acham. Estas são os principais motivos que a gestora avalia como diferencial que impedem o estouro de uma bolha imobiliária.
A gestora de recursos independente, focada no mercado de ações, ainda destaca que há uma disparidade na comparação das companhias atuais com as que operavam no período de 2015-2017, levando em consideração o aspecto micro de uma empresa. “Além das diferenças do setor do ponto de vista macro atual comparados aos de 2015-2017 também podemos perceber claramente diferenças do ponto de vista das companhias em relação ao ciclo recessivo do passado. Naquele momento as empresas ainda se ajustavam com grande custo aos erros dos processos de expansão geográfica”, afirma o relatório.
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A Athena Capital também destaca que há uma diferença evidente na alavancagem das companhias, que no ciclo anterior eram sensivelmente maiores que hoje nas empresas de média-alta renda. Desta forma, elas geravam expectativas frustradas de geração de caixa no período.
Baseada em uma filosofia fundamentalista, que visa a encontrar valor em Companhias listadas, a Athena Capital busca, respeitando métricas de risco, identificar ótimas oportunidades de investimento, a fim de permitir geração contínua de riqueza para nossos investidores.
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