Queda do IGP-M tem lado bom e o ruim para FIIs; entenda

A previsão do relatório Focus para o IGP-M em 2023 era de 4,69%, há quatro semanas. No relatório divulgado nesta semana, os especialistas diminuíram as projeções para 4,58%. O índice acumula alta de 3,79% em 12 meses, frente a 16,91% no ano anterior, segundo dados publicados pela FGV (Fundação Getúlio Vargas), em janeiro. O impacto dessa queda do IGP-M nos Fundos Imobiliários (FIIs), segundo especialistas, têm benefícios e malefícios para os investidores – principalmente de fundos de papel. 

Os FIIs de papel, aqueles que investem em recebíveis imobiliários com o objetivo de obter ganhos através de ativos de renda fixa com lastro imobiliários, são (em grande parte) atrelados a IGP-M, IPCA e CDI. Na teoria, a queda no IGP-M pode afetar os FIIs de papel, negativamente, já que o rendimento desses fundos deve cair, mas também pode ajudar na diminuição do risco de vacância e inadimplência, como explica Lana Santos, especialista de Renda Variável e sócia da Acqua Vero. 

“A queda do IGP-M impacta principalmente os FIIs de papel, fundos imobiliários que investem em dívida imobiliária (CRI). Os CRI são indexados a algum indicador, majoritariamente CDI, IPCA e IGP-M. Quando algum desses indicadores se reduz no mês,  a rentabilidade dos ativos também diminui, podendo impactar negativamente nos dividendos distribuídos por aquele fundo, ainda que pontualmente, até o indicador voltar a patamares positivos”, disse Lana Santos. 

A especialista relembrou que os FIIs de CRI no ano de 2022 vivenciaram exatamente essa queda, relacionada ao IPCA. 

“Após a deflação do IPCA entre julho e setembro, os dividendos distribuídos por boa parte desses fundos tiveram uma queda expressiva até dezembro, pois os fundos podem demorar de 1 a 2 meses para repassar a inflação do período. O mesmo poderia ser observado com a deflação do IGP-M, ainda que esse indexador seja utilizado com menos frequência e em menor escala na carteira dos fundos, podendo ter um impacto mais ameno sobre os dividendos distribuídos”, explicou Santos.

O IGP-M é composto por outros três índices e é usado para calcular o reajuste anual dos contratos de aluguel. Os três índices que compõem o IGP-M são: Índice de Preços por Atacado (60%), o Índice de Preços ao Consumidor (30%) e o Índice Nacional de Custo da Construção (10%). 

Muitos contratos de aluguéis de imóveis que pertencem a certos FIIs são corrigidos pelo IGP-M. Dessa forma, se o índice aumenta, o rendimento do fundo tende a subir, mas caso a taxa de vacância ou inadimplência aumente, a rentabilidade pode não subir de acordo com o IGP-M.

Quais outros pontos positivos para os FIIs com a queda do IGP-M? 

De acordo com Marcel Reis, especialista em fundos imobiliários do GuiaInvest, é muito importante analisar a situação econômica atual e ter a visão para os próximos anos, quando se trata de FIIs. 

“Eu acho que essa queda no IGP-M facilita para o fundo uma cobrança desse reajuste dos aluguéis. Se o indexador está diminuindo, fica mais fácil do fundo reajustar. No entanto, eu acho que é um momento muito delicado, que cabe a gestão ter um relacionamento muito forte com o inquilino para que ele se perpetue neste imóvel por mais tempo. Não adianta nada você, no segundo ano, realizar o reajuste pro fundo, e esse inquilino sair e não renovar o contrato”, disse Reis. 

“Esse é um momento [econômico] muito delicado, que cabe um trabalho muito grande da gestão para manter esse equilíbrio, entendendo um momento econômico, enfim, ajustando isso da melhor forma possível para que, obviamente, no final, essa receita se mantenha para o cotista”, completou o especialista do GuiaInvest.  

Para o momento, investir em fundos híbridos pode ser uma das melhores saídas para os investidores de FIIs, já que esses fundos representam bem a diversificação no setor imobiliário, pois possuem mais de uma classe de ativos imobiliários como alvo, ou seja, investem desde galpões logísticos e shoppings até CRIs e LCIs.