Apesar de só entrar totalmente em vigor a partir de 2035, a Reforma Tributária – no texto atual – tem preocupado agentes do setor imobiliário, que veem um aumento na carga tributária e impacto sobre os aluguéis, consequentemente afetando a captação dos FIIs.
O texto, que já passou por regulamentação na Câmara dos Deputados e aguarda trâmite no Senado, na verdade prevê uma redução especial de 60% sobre os novos impostos no setor. No entanto, especialistas afirmam que a porcentagem não é o suficiente e, se seguir como está, deve encarecer significativamente a locação de imóveis.
Para o advogado e fundador da Larafy Contabilidade, Waldir de Lara, os FIIs (Fundos de Investimentos Imobiliários) devem ver sua captação de novos recursos sofrer um desestímulo, “uma vez que os investidores buscarão alternativas que ofereçam maior retorno com menor carga tributária”.
“Essa mudança prejudica não apenas os investidores individuais, mas também o desenvolvimento do mercado imobiliário como um todo, minando uma das poucas alternativas de investimento acessível ao pequeno investidor no Brasil”, afirmou Waldir.
De acordo com cálculos da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção), atualmente a carga tributária do setor imobiliário varia entre 6,4% e 8%. Se a Reforma for aprovado como está agora, o segmento estará suscetível à alíquota geral de 26,5%. A previsão do CBIC é que, mesmo com o desconte de 40% previsto no texto do projeto, os impostos aumentem 50%.
Além disso, o advogado reforçou que a atratividade dos FIIs tende a cair também por conta de outros fatores, como o cenário econômico atual, com os juros elevados e inflação crescente.
Cassiano Bernini, sócio do Gaia Silva Gaede Advogados afirmou que os FIIs precisam se atentar às novas regras previstas na Reforma Tributária para tentar manter a atratividade.
“Pelo projeto de lei em discussão, os FIIs terão que pagar IBS e CBS, caso não obedeçam às regras para isenção do Imposto de Renda sobre os rendimentos dos cotistas”, afirmou.
Além disso, outro fator que pode condicionar os fundos ao pagamento total desses impostos é em caso de aplicação de recusos em empreendimento imobiliário que tenha como incorporador, construtor ou sócio, quotista que tenha, isoladamente ou em conjunto, mais de 25% das quotas do fundo, explicou Bernini.
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Demanda do setor imobiliário pode enfraquecer com Reforma Tributária
Os especialistas explicaram ainda que o desconto oferecido no texto da Reforma Tributária ainda não cobre o aumento dos preços dos imóveis e dos custos de construção, o que pode reduzir a demanda do setor imobiliário.
“Embora a intenção seja reduzir os custos para o setor, existe a preocupação de que parte desse benefício possa ser repassada para os consumidores, ou seja, os preços dos imóveis e dos aluguéis não sofram uma redução proporcional à diminuição da carga tributária”, explicou Francisco Arrighi, presidente da Fradema Consultores Tributários.
As empresas argumentam, segundo Arrighi, que o desconto de 60% da carga tributária – maior que o desconto previsto para outros setores econômicos – ainda não compensa outros encargos e burocracias.
Na avaliação de Helena Tuccio, do Meirelles Costa Advogados, sem dúvidas os mais afetados serão as famílias de baixa e média renda.
“O encarecimento dos preços no setor imobiliário poderá restringir a oferta de imóveis para locação, caso o custo da locação não seja vantajoso frente ao aluguel recebido, e limitar o acesso à moradia, o que impacta na redução do déficit habitacional do país”, afirmou.
Além disso, ela também apontou para outro fenômeno que pode surgir dessa discussão, a informalidade no setor, pois a carga tributária de administração dos imóveis também será impactada.
No longo prazo, o planejamento das empresas podem ter dificuldades, já que a Reforma Tributária ainda está em processo de implementação e podem ocorrer novas mudanças nas regras.
Como em todo tema que abrange o lado político, o cenário ainda não está perdido, há chances das negociações com o Congresso avançarem no sentido favorável ao setor imobiliário. Para isso, os agentes têm adotado estratégias para influenciar as decisões políticas, fortalecer sua posição e dar visibilidade a suas demandas, apontou o especialista.
Entre as demais medidas necessárias nessas estratégias, além do ajuste de preços e repasse de aumento ao consumidor final, a reavaliação de projetos, alternativas para diminuir os custos e “uma boa assessoria para entender as nuances da reforma tributária e identificar oportunidades de planejamento tributário” podem ser consideradas pelas empresas, finalizou o especialista.
