O FII (Fundo de Investimento Imobiliário) XP Malls (XPML11) planeja aumentar sua participação em shoppings da Bahia e de São Paulo. De acordo com o Broadcast/Estadão, o fundo deve aumentar sua fatia de 9% no Shopping da Bahia, que é controlado pela Aliansce Sonae (ALSO3). Além disso, o fundo também fará pagamento de algumas dívidas, melhorando a estrutura de capital.
Ainda segundo a publicação, o XP Malls quer ampliar sua participação no Shopping Cidade Jardim, onde já detém uma fatia de 17%. Segundo fontes, o FII vai negociar uma parcela adicional com a JHSF Capital (JHSF3), que acabou de constituir um fundo reunindo investidores diversos para arrematar 33% do ativo.
A busca por ativos vem após a companhia levantar R$ 375 milhões ao finalizar a oferta de cotas ao mercado, com uma proposta base (R$ 300 milhões) e um lote adicional de 25% (R$ 75 milhões). A demanda total chegou a R$ 440 milhões.
Ao todo, o XP Malls conta com participações minoritárias em 16 shoppings. Procurada, a XP não se manifestou.
FIIs sondam JHSF para compra de fatia em shoppings
Integrantes de FIIs procuraram no início de junho a JHSF, interessados na compra de participação da empresa nos empreendimentos Shopping Bela Vista, em Salvador (BA), e no Shopping Ponta Negra, em Manaus (AM), segundo publicou o jornal “Valor Econômico”
De acordo com a publicação, a JHSF acenou que “na condição certa” há interesse da companhia num eventual acordo, e fundos já começaram a se mexer no sentido de estruturar carteiras incluindo os ativos da JHSF. A empresa tem 26% do Shopping Bela Vista, com 191 lojas, e 40% do Shopping Ponta Negra, com 152 lojas.
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Conforme noticiou o jornal, já há algum tempo, a JHSF sinaliza interesse em buscar outros caminhos para os dois shoppings, que acabaram fora do foco do grupo do ponto de vista estratégico. A JHSF se consolidou em ativos “premium” principalmente em São Paulo e no Rio de Janeiro, e não opera mais nada em Manaus e, na Bahia, tem apenas os restaurantes Fasano em Salvador e Trancoso.
“Até por uma questão de posicionamento geográfico, Manaus e Salvador ficaram meio descolados da estratégia deles”, diz um gestor de fundo interessado nos ativos.
Uma segunda fonte lembra que há outros pontos que podem estar sendo considerados nessa decisão pelos controladores da JHSF, do empresário Zeco Auriemo.
“Se você pegar o shopping de Salvador, por exemplo, ele até é bem locado, mas não é, digamos, um ativo espetacular, e hoje um equipamento sem muita perspectiva, se a gente comparar com os outros investimentos e projetos deles”, diz um diretor de administradora de shoppings do país.
Na empresa, destaques frequentes de vendas trimestrais têm sido Shopping Cidade Jardim e o Catarina Fashion Outlet, sem menções a Manaus e Salvador, segundo relatórios de resultados.
Em relação a valores possíveis, um segundo gestor entende que seria possível conseguir “algo como um ‘cap rate’ entre 8% e 9% em cima do NOI médio de 2022 e 2023”, afirma, reforçando se tratar ainda de projeções.
NOI é a sigla para “Net Operating Income”, ou Receita Operacional Líquida. É um indicador frequentemente usado no setor imobiliário e corresponde à diferença entre a receita gerada pelo negócio e os gastos operacionais. Já o “cap rate” é o valor da renda anual do shopping, medida pelo NOI, dividida pelo valor do investimento.
