FIIs sondam JHSF (JHSF3) para compra de fatia em shoppings

Integrantes de FIIs (Fundos imobiliários) procuraram na semana passada a JHSF (JHSF3), interessados na compra de participação da empresa nos empreendimentos Shopping Bela Vista, em Salvador (BA), e no Shopping Ponta Negra, em Manaus (AM), segundo publicou o jornal “Valor Econômico”, nesta segunda-feira (19).

De acordo com a publicação, a JHSF acenou que “na condição certa” há interesse da companhia num eventual acordo, e fundos já começaram a se mexer no sentido de estruturar carteiras incluindo os ativos da JHSF. A empresa tem 26% do Shopping Bela Vista, com 191 lojas, e 40% do Shopping Ponta Negra, com 152 lojas.

Conforme noticiou o jornal, já há algum tempo, a JHSF sinaliza interesse em buscar outros caminhos para os dois shoppings, que acabaram fora do foco do grupo do ponto de vista estratégico. A JHSF se consolidou em ativos “premium” principalmente em São Paulo e no Rio de Janeiro, e não opera mais nada em Manaus e, na Bahia, tem apenas os restaurantes Fasano em Salvador e Trancoso. 

“Até por uma questão de posicionamento geográfico, Manaus e Salvador ficaram meio descolados da estratégia deles”, diz um gestor de fundo interessado nos ativos.

Uma segunda fonte lembra que há outros pontos que podem estar sendo considerados nessa decisão pelos controladores da JHSF, do empresário Zeco Auriemo.

“Se você pegar o shopping de Salvador, por exemplo, ele até é bem locado, mas não é, digamos, um ativo espetacular, e hoje um equipamento sem muita perspectiva, se a gente comparar com os outros investimentos e projetos deles”, diz um diretor de administradora de shoppings do país.

Na empresa, destaques frequentes de vendas trimestrais têm sido Shopping Cidade Jardim e o Catarina Fashion Outlet, sem menções a Manaus e Salvador, segundo relatórios de resultados.

Em relação a valores possíveis, um segundo gestor entende que seria possível conseguir “algo como um ‘cap rate’ entre 8% e 9% em cima do NOI médio de 2022 e 2023”, afirma, reforçando se tratar ainda de projeções.

NOI é a sigla para “Net Operating Income”, ou Receita Operacional Líquida. É um indicador frequentemente usado no setor imobiliário e corresponde à diferença entre a receita gerada pelo negócio e os gastos operacionais. Já o “cap rate” é o valor da renda anual do shopping, medida pelo NOI, dividida pelo valor do investimento.

O fundo imobiliário da XP Malls tem quase 25% do Bela Vista e 40% do Ponta Negra, desde 2018, e deve avaliar a opção no momento adequado, diz uma fonte.

Procurada pela reportagem do Valor, a JHSF afirma que gosta dos ativos, mas confirma que, se aparecer uma boa proposta, ela será estudada.

JHSF tem queda de 47,8% no lucro do 1T23

Em maio, a JHSF divulgou seu balanço do primeiro trimestre de 2023. A companhia reportou lucro líquido de R$ 86,9 milhões entre janeiro e março deste ano, queda de 47,8% em relação ao mesmo período de 2022.

Já a receita líquida totalizou R$ 354,8 milhões no primeiro trimestre de 2023, queda de 23,1% na comparação com igual etapa do ano anterior.

O Ebitda (lucro antes juros, impostos, depreciação e amortização) ajustado, por sua vez, somou R$ 140,4 milhões nos primeiros três meses de 2023, recuo de 45,7% em relação ao mesmo trimestre do ano passado. A margem Ebitda ajustada atingiu 39,6% no período, retração de 16,4 pontos percentuais (p.p.) frente a margem registrada no primeiro trimestre de 2022.

O lucro bruto atingiu a cifra de R$ 195 milhões no primeiro trimestre de 2023, redução de 33,2% na comparação com igual etapa de 2022. A margem bruta foi de 55%, baixa de 8,3 p.p. frente a margem do primeiro trimestre do ano anterior.

No primeiro trimestre de 2023, as despesas operacionais da JHSF totalizaram R$ 94,6 milhões, avanço de 36,3% na comparação anual.

O resultado financeiro líquido foi negativo em R$ 63,1 milhões entre janeiro e março deste ano, alta de 49,8% em comparação com a mesma etapa do ano passado.

Em 31 de março de 2023, a dívida líquida da JHSF era de R$ 825,3 milhões, alta de 35,2% na comparação com dezembro de 2022.