Entra e sai de visitantes, festas em horários inadequados, lixo fora do lugar e violação de regras de uso de áreas comuns são alguns dos problemas vividos em condomínios e edifícios com imóveis ofertados em plataformas de locação temporárias.
Para quem oferece, o aluguel de quartos, casas e apartamentos para hospedagens curtas é uma fonte de renda importante, mas, para vizinhos, pode virar uma chateação. “Fica uma rotatividade incontrolável de gente que, se não for bem regulamentada, gera insegurança e conflito”, diz Tania Goldkorn, síndica profissional em São Paulo.
Para tentar reduzir conflitos, os condomínios começam a rever suas convenções e regulamentos internos. As alterações vão desde implantação ou aumento no número de câmeras de segurança a jornadas de trabalho maiores para porteiros e delimitação de horários para entrada e saída.
Tania diz que alguns decidiram até reformar portarias, para implantação de acessos por tags e senhas, de modo a dar mais tranquilidade a locadores e vizinhos. Nas novas regras também vêm a assinatura de termos de responsabilidade e a obrigatoriedade de informar a listagem de hóspedes e duração da locação.
Os conflitos são mais frequentes em condomínios de perfil mais familiar, de apartamentos maiores e, tradicionalmente, sem tanta rotatividade nas ocupações. Prédios mais novos e com apartamentos menores tendem a já contar com sistemas de segurança mais tecnológicos, como o uso de senhas, e são vistos como lugares menos propícios a problemas do gênero.
Adonilson Franco, da Acresce (Associação dos Condomínios Residenciais e Comerciais), diz que os conflitos começam a aparecer porque a maioria das convenções e regulamentos é antiga, anterior às plataformas de intermediação como o Airbnb, nome mais conhecido entre os sites e aplicativos desse tipo.
Franco diz que, em alguns edifícios, a solução foi delimitar período mínimo para locação. “Temos visto que o problema só é colocado em discussão quando um morador se manifesta.”
A recomendação para os condôminos que começam a discutir o assunto é a de definir regras, como o bloqueio de vagas de garagem. “São muitos os relatos de desconforto com essa movimentação, pois gera a situação de ter pessoas estranhas nas áreas comuns, barulhos em horários indevidos. Como a pessoa não é um inquilino, o morador não sabe nem para quem reclamar.”
Omar Anauate, Diretor de Condomínios da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), recomenda se trate o assunto com cautela.
Para ele, o modelo de compartilhamento por aplicativos dá muito certo em edifícios com perfil de flat (edifícios residenciais com serviços tipo arrumação e por temporada) e onde os apartamentos são menores. “Nos residenciais mais tradicionais invariavelmente dá muita briga.”
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Nos conflitos mediados pela associação, a principal reclamação era o número de ocupantes. Ou porque a locação abrigava muitas pessoas ao mesmo tempo ou porque a rotatividade era muita.
“Recomendamos criar mecanismos de segurança e aumentar o rigor em relação a áreas comuns e festas.”
O assunto está na pauta dos administradores e ganhou força depois de o STJ (Superior Tribunal de Justiça) decidir que condomínios podem decidir em assembleia se os apartamentos podem ser usados em “hospedagem atípica, por intermédio de plataformas digitais ou outra modalidade de oferta”.
Para Maria Flávia Seabra, sócia da área de Direito Imobiliário do Machado Meyer Advogados, a decisão cria precedente importante quanto ao que os condomínios, por meio de suas convenções e regulamentos, podem definir.
No caso que chegou até o STJ, o condomínio acionou a Justiça por entender que a dona do apartamento estava explorando comercialmente o espaço e que atividade se assemelhava mais com hospedagem, uma vez que ela oferecia outros serviços, como lavagem de roupas e café da manhã.
“Um ponto importante é que o STJ não está proibindo a locação por plataforma. A questão é se o condomínio poderia ou não colocar limites”, diz a advogada.
Para o Airbnb, a decisão do STJ não permite que os condomínios proíbam a locação por temporada.
“A proibição não é compatível com a lei”, diz Vitor Butruce, sócio no BMA Advogados e consultor jurídico da plataforma.
“A locação não pode ser proibida de forma geral e abstrata. Não quer dizer que não deva haver um diálogo entre condomínio e proprietário, e há medidas que a plataforma estimula”, afirma Butruce.
Uma delas é que o anfitrião comunique o condomínio, com antecedência, que o imóvel foi listado na plataforma. Uma vez locado o quarto ou o apartamento, o dono do imóvel também é aconselhado a informar ao condomínio quem são as pessoas que vão usar o imóvel e por quanto tempo.
