Investir em imóveis sempre foi considerado algo atrativo. Afinal, esse é um mercado que costuma se valorizar com consistência, oferecendo segurança e boa margem de valorização. Isso, no entanto, se aplica ao investimento direto, ou seja, à compra do bem em si, seja para morar ou alugar. Quando falamos dos chamados investimentos imobiliários indiretos, a partir da aquisição de ativos e títulos de empreendimentos imobiliários, a coisa muda de figura.
Mesmo que o capital inicial exigido seja pequeno, os riscos para quem quer aplicar em Letras de Crédito Imobiliário ou nos Fundos Imobiliários são particulares, especialmente para quem não está familiarizado com esse tipo de investimento. O cenário atual, inclusive, mostra que os ativos imobiliários perderam posições no ranking de investimentos. De acordo com o buscador de investimentos Yubb, no final do ano passado as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) caíram da segunda colocação para a quarta e os Fundos Imobiliários (FIIs), despencaram da quarta para a oitava posição na preferência dos investidores, que ainda seguem apostando mais nos CDBs, que contam com proteção do FGC (Fundo Garantidor de Crédito) até R$ 250 mil.
Num primeiro momento, ao analisarmos, por exemplo, as LCIs, que são títulos de renda fixa emitidos com lastro em ativos imobiliários, chama a atenção o fato desses papéis serem isentos de Imposto de Renda e geralmente garantirem retornos bem superiores ao da Caderneta de Poupança.
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As LCIs, no entanto, em geral são investimentos de liquidez inferior à de outros produtos de renda fixa. Isso significa que, caso o investidor precise reaver o montante aplicado, o saque muitas vezes não é imediato, existindo um grau de dificuldade maior para transformar esses papéis em dinheiro novamente, ao contrário dos títulos públicos ou os CDBs que em sua maioria possuem liquidez imediata.
Ainda falando sobre liquidez, muitas letras de crédito imobiliário têm um período mínimo de carência, que varia conforme o tipo de remuneração oferecida pelos papéis. Via de regra, o prazo mínimo é de 90 dias, o que vale para as letras pré e pós-fixadas. No entanto, a carência pode ser bem maior, ou até mesmo, não ter liquidez.
Os Fundos Imobiliários, por sua vez, têm seduzido o mercado pelos dividendos mais robustos, tornando-se tão populares que o número de investidores nos mais de 400 FIIs disponíveis hoje triplicou entre 2019 e 2023, chegando a 2,3 milhões. Os FIIs são obrigados por lei a distribuir aos cotistas, no mínimo, 95% do lucro semestral, mas a maioria opta por pagar esses proventos todo mês. No entanto, para alcançar dividendos maiores, entende-se que corram mais riscos, o que exige uma gestão bastante profissional para que o investimento se torne interessante e sustentável.
Antes de optar por esse tipo de ativo, é importante avaliar ainda que, além dos riscos inerentes às oscilações na economia e ao fato da liquidez mais limitada, comum aos investimentos imobiliários no geral, os fundos imobiliários são sensíveis a outros fatores. Há, por exemplo, a questão da inadimplência – quando os inquilinos dos imóveis do fundo não pagam os aluguéis, o que afeta diretamente a renda do fundo e, consequentemente, o rendimento distribuído aos cotistas – e o risco de concentração, já que alguns FIIs possuem poucos imóveis ou imóveis concentrados em uma única região geográfica, ou mesmo segmento de mercado. Essa falta de diversificação aumenta a exposição a eventos negativos que podem afetar esses imóveis, região ou segmento. Para minimizar esses fatores, o investidor deve pesquisar sobre a qualidade dos ativos do fundo e, sobretudo, se informar se sua gestão é eficiente.
Tudo isto posto, se você não tem capital suficiente para comprar um bem imóvel e se sente atraído pelas vantagens que esse segmento apresenta, considere, sim, aplicar em ativos e títulos imobiliários. Mas faça isso com a ajuda de um especialista, caso contrário o risco de amargar um prejuízo poderá ser grande!
