Panorama Capital analisa ciclos imobiliários para performar bem

Criada em 2020, a Panorama Capital é nova, está em plena expansão, mas acredita em investimentos de um dos setores mais conservadores que existe: o imobiliário. “Nós sempre olhamos para os ciclos imobiliários”, afirmou André Sawaya, sócio-fundador da Panorama em uma entrevista exclusiva ao BP Money na última semana.
A gestora tem cinco fundos, três deles focados em Private Equity Real Estate. Ou seja, com o objetivo de desenvolvimento para ganho de capital. O PNDL11, o PNPR11 e o PNLM11. Os três são listados, mas não negociados na bolsa. Captam o investimento e dão o retorno ao investidor pela valorização do terreno.

A área de Private Equity para a Panorama é hoje a mais relevante, com R$ 345 milhões dos R$ 415 milhões que ela detém de capital sob gestão hoje.

O restante do capital está dividido em outros dois setores da empresa: R$ 25 milhões no fundo da estratégia focada em “Líquidos” (janela de oportunidade para ganho de capital em FIIs com desconto em relação ao seu valor justo) e R$ 45 milhões em “Crédito Imobiliário”, concessão de crédito para incorporadores, com o fundo PNRC11.

Para entender como a Panorama gerencia sua carteira de investimentos, seus planos futuros e sua visão do mercado imobiliário, confira a conversa exclusiva:

Queria começar comentando um pouco sobre o PNDL11 e o PNPR11, os dois principais fundos da casa. Vi que eles estão listados no mercado, mas sem histórico de negociação. O que acontece nesse caso?

O que as pessoas veem no nosso site é a vertical que é a primeira e a maior hoje da Panorama. A nossa parte de private equity, que tem três veículos listados. Mas nenhum deles é negociado porque são fundos ilíquidos, que tem chamada de capital. Tem uma tese de “começo meio e fim”. Então, captamos esses recursos nesses três veículos, dois deles focados exclusivamente no desenvolvimento de galpões do zero ou retrofits.

Quantos galpões vocês têm hoje?

No total da vertical, temos seis galpões, quatro em desenvolvimento e dois já performados que a gente comprou de forma mais oportunística a valuations interessantes e visando desinvestimento mais para frente, quando o mercado voltar em um patamar mais normalizado de juros. Hoje são seis galpões e temos também um prédio de escritórios que compramos, um prédio antigo, super bem localizado no Jardins, era do Itaú e a gente comprou para retrofitar, aumentar a área, e agora estamos terminando de aprovar esse projeto na prefeitura e vamos fazer uma obra de atualização e ampliação do prédio.

Temos, nesse total, quase 350 milhões de reais sendo investidos. Então a gente vai chamando o capital à medida que esses projetos vão caminhando. A gente vai tanto vai alugar todos os galpões depois que estiverem prontos e aí a gente vai desinvestir no momento em que fizer sentido para gerar o retorno para o investidor. Depois a gente devolve o capital para esse investidor com algo entre 1,5x e 2x o capital investido.

O fundo da parte dos “Líquidos” é listado e negociado? Como é que funciona?

O fundo do “Líquidos” é o nosso multimercado. É um condomínio aberto, um fundo 555 que recebe aplicações a qualquer momento e é para investidor qualificado, o fundo investe em cotas de fundos imobiliários. Esse fundo dá resgate, muito parecido com o fundo de ações. Ele tem seis meses e está com aproximadamente 12% de retorno e devemos crescer essa estratégia aí ao longo dos próximos meses. Enfim, a estratégia é aproveitar os preços descontados nos fundos de tijolo que listados, nos fundos de escritório, nos fundos de logística. Principalmente essas duas subclasses imobiliárias.

Agora, sobre o investimento em crédito imobiliário, como funciona?

Sempre olhamos para os ciclos imobiliários. A gente vinha fazendo desenvolvimento na primeira caixinha [private equity]. E com a subida de taxa de juros e com mudança da cara do mercado, começamos a focar nos fundos imobiliários e a outra tese que surfa um pouco esse momento é a de crédito imobiliário, mas não de crédito imobiliário de forma geral. A gente está focando numa tese mais específica de prover a liquidez pra incorporadoras que foram ou estão sendo muito afetadas por principalmente inflação. Então o custo de obra subiu muito, o INCC afetou diversos projetos de incorporação residencial e, também, a taxa de juros, que afeta quem vai comprar o apartamento.

A gente sempre dá o exemplo do comprador de apartamento. Pega, por exemplo, um apartamento médio de 1 milhão de reais.

Quem comprou ali no final de 2021, ou seja, um ano e meio ou dois anos atrás, comprou lá um metro quadrado já esticado, né? Porque o mercado estava animado em 2020. E com taxa de juros muito baixa. Ele então comprou o apartamento num preço já esticado, depois disso durante 12 ou 18 meses dependendo do prazo, o INCC subiu 15, 20%.

Então, o incorporador começou a ter dificuldade para vender porque a tabela dele teve que ser corrigida por esses 15 a 20%. E por outro lado, quem comprou viu o valor que ele tinha que financiar lá nas chaves aumentar também. E aí ele não tem mais renda, como deveria ter, para passar na regra dos créditos do banco. Então tanto pelo lado do crédito quanto pelo lado do curso de obra, ambos foram muito afetados. Tanto comprador, quanto o incorporador na obra e por consequência o incorporador tem um problema duplo, porque ele não consegue mais vender em um preço que já tá esticado e que aumentou com o INCC e tem muito projeto que vendeu 15 a 20% e aí parou de vender durante a obra. Então, falta dinheiro então para cumprir o cronograma e entregar essa obra sem vender.

E o comprador que precisava ter mais renda e não tem. Na média o público consumidor desse tipo de bem, de imóvel residencial não está ganhando mais e precisaria estar ganhando mais para conseguir financiar o pós-chaves. Então vemos um cenário muito desafiador para essa turma.

Trouxemos um novo sócio aqui para a Panorama com uma longa experiência de banco grande que fez vários tipos de operações com incorporadores no passado, desde aquele momento dos IPOs nos idos de 2008, até 2012 e 2013. A crise ocorreu entre 2014 e 2018. Esse novo sócio veio do Bradesco com uma longa experiência, muito relacionamento e a gente começou então a montar junto com alguns investidores próximos um fundo para executar essa estratégia de de prover crédito para bons projetos residenciais em São Paulo de moradores de pequeno, médio e eventualmente até grande porte com os quais a gente tem relacionamento, conhece o histórico e gosta da capacidade de execução em lugares que a gente conhece bem. Então, com garantias, com estruturas que representam um bom risco-retorno.

E sobre a própria Panorama, como vocês lidam com o fato de serem tão novos no mercado?

Sobre a empresa, o que a gente sempre gosta de falar e acho que é importante: apesar de ser uma gestora jovem e de menor porte, temos tido bastante cuidado em estruturar o time, a governança e o sistema de gestão interna. Em termos de avaliações e remuneração. A ideia é montar algo bem feito desde o início. A gente tem conseguido manter a mesma equipe praticamente desde o início, obviamente que vai crescendo, né? E a gente tem bastante foco em fazer algo para perdurar, para se espelhar nas gestoras que mantêm os mesmos sócios e o time ao longo do tempo, então acho que isso é um negócio de gente. Gestão de investimentos é puramente negócio de gente. Temos bastante cuidado com isso.

Panorama Capital
Sede: São Paulo
Liderança: André Sawaya, Marcos Freitas, Roberto Araujo, Luiz Henrique Peres e Carolina Mendes.
Foco: Real Estate.
Capital sob gestão: R$ 415 milhões
Estrutura: 10 funcionários (sendo eles, 5 sócios).

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