Com foco no setor imobiliário, gestora Brio aposta em CRIs

Com a aposta no setor imobiliário brasileiro, os irmãos Vitor Senra e Rodolfo Senra fundaram, em 2012, a gestora de fundos imobiliários Brio Investimentos. O DNA desse segmento veio do pai Odair Senra, uma figura muito conhecida no mercado imobiliário, onde já presidiu o conselho da Gafisa (GFSA3) e ainda atua em órgãos como Secovi e SindusCon. Após mais de 11 anos, com cinco fundos e R$ 832 milhões sob gestão, o foco da casa, atualmente, está direcionado ao setor de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

No ano passado, a Brio Investimentos lançou no mercado seu primeiro fundo de prazo indeterminado destinado aos investidores de varejo, que permite acesso às mesmas estratégias dos fundos da casa voltados a investidores profissionais. Criado em novembro de 2021, o fundo BIME11 é a novidade e traz consigo o diferencial de ser multiestratégia, ou seja, poder estar alocado em diversas esferas. Contudo, segundo a sócia Michele Costa, o time decidiu apostar em CRIs, o que faz parte da estratégia da gestora, visto que a Brio origina e estrutura seus próprios CRIs.

“O BIME11 é um fundo que é muito focado em crédito, se você olhar toda a carteira do fundo, a gente tem muitos CRIs, tanto CRI de mercado, quanto os CRIs que a gente origina aqui dentro de casa, que são nosso foco mesmo. Mas ele é multiestratégia, a gente pode comprar cotas de outros fundos imobiliários, a gente pode investir diretamente em ativos de permuta, ou nos fundos aqui de permuta. A gente pode fazer investimentos em um espectro mais diversificado do que somente comprar CRI, muito embora, pelo momento de mercado e pelo que a gente tem visto, este fundo tenha focado muito em CRI no último ano”, disse.

O BIME11, segundo o relatório gerencial do fundo, pagou, em 2022, rendimentos 22% acima do CDI (Certificado de Depósito Interbancário). Além dele, a gestora tem os fundos de permuta: Brio Real Estate FIP (Brio I), Brio Real Estatde II – FII (Brio II), Brio Real Estate III – FIII (Brio III), e o mais um fundo da família de crédito, o Brio Crédito Estruturado – FIII (Brio IV).

Confira a entrevista exclusiva com a gestora Brio Investimentos

Conta um pouco mais sobre a história dos fundos da casa.

Michele Costa – Lá no início, a gente tinha somente um fundo captado, um fundo pequeno, e aí veio todo aquele momento mais difícil de mercado, em 2015 e 2016. E aqui a gente ficou quietinho, optamos por esperar o momento certo para voltar a lançar novos fundos, voltar a crescer. Então gente fala que a Brio começou a atuar, de fato, por volta de 2017 no que a gente tem hoje como o nosso carro-chefe, que são as perguntas imobiliárias residenciais e os ativos de crédito. Sendo assim, em 2017, a gente capturou nosso primeiro fundo de permuta imobiliárias residenciais. Esse fundo a gente chama aqui de Brio II. Ele já está totalmente investido e já está desinvestindo capital. Nada mais é do que um fundo em que a gente negocia e compra terrenos com incorporador, ou a gente faz a negociação aqui direto com os terrenistas e troca depois esses terrenos por uma participação no VGB (Valor Geral de Venda) do empreendimento que vai ser lançado.

Além dos três fundos de permuta, vocês têm dois de créditos. Explica um pouco melhor.

Michele – A gente tem hoje três fundos nesse estilo de permuta, que é o Brio I, II e III, que são fundos sequenciais. Aqui a gente atua muito no modelo private equity, que a gente chama de fundos estruturados. E como é esse modelo de private equities? São fundos que são por chamada de capital, que tem um período de investimento e um período de desinvestimento, ou seja, são fundos de prazo determinado. A gente não faz a reciclagem de capital nesses fundos. Ou seja, quando a gente investe em um projeto, comprando um terreno e trocando com incorporador, e ele lança aquele projeto e retorna o capital para o fundo, a gente devolve esse capital para o nosso investidor e encerra o fundo. Mais ou menos em períodos de a cada dois anos, a gente capta novos fundos nessa tese. 

Além dos fundos de permuta, a gente tem uma família de crédito, onde a gente origina a estrutura de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) aqui dentro. Esses CRIs são para dar funding para obras, principalmente. Embora a gente possa dar funding para o incorporador terminar a obra, tocar toda obra, que aí a gente dá o funding ali no início, depois do incorporador colocar o capital Inicial. A gente pode dar funding também comprando estoque, dando um gás para ele terminar a obra, já mais no meio para o final. A gente pode também financiar terrenos. Mas é uma estrutura de dívida.

Então a diferença principal entre os fundos de equity, que são esses fundos de permuta, e esses fundos de crédito, é que no crédito a gente dá uma dívida com toda a estrutura de garantias, com toda governança. É uma estrutura muito parecida com os bancos, por exemplo. Quando uma incorporadora vai lançar um empreendimento, ela tem a opção de ou se financiar via crédito privado, ou através dos bancos. É uma estrutura similar, muito embora a gente tenha algumas vantagens, como a facilidade na negociação, essa negociação direta com o incorporador.

O BIME11 é o fundo mais recente da casa. Qual é a estratégia para ele?

Michele – Ele tem mais ou menos um ano e pouquinho, é o fundo mais recente, mas ele está com o portfólio e todo o time de gestão com a cabeça focava em voltar esse fundo muito para CRI. Primeiro porque a gente tem muito CRI que a gente estruturou aqui dentro. A gente tem hoje um time de crédito que passa, literalmente, o dia inteiro falando com incorporadores, originando negócios, originando o CRIs para casa.

Quando a gente estrutura um CRI, a gente faz um de R$ 50 milhões, R$ 60 milhões ou R$ 40 milhões, porque a gente pode colocar em partes no nosso fundo dedicado, porque existe uma restrição até por regulamento do fundo, que a gente não pode exceder um determinado percentual, que no caso dos fundos dedicados é de 20% do PL do fundo. E se a gente emite um CRI muito grande, a gente consegue fazer uma casadinha, oferecer tanto um pedaço para o fundo dedicado, que compra a maior parte desse CRI, e também para nosso fundo multiestratégia.

Esses CRIs que a gente origina, além de controlar toda a parte de estruturas de garantias, tem toda uma governança, tem um time de asset management aqui que faz o acompanhamento do projeto, do fluxo de caixa, como estão as vendas, como estão as obras. A gente, de fato, acompanha no detalhe junto ao incorporador para controlar e calcular no dia a dia todos os índices de garantia, como é que estão as garantias daquele daquele empreendimento, daquele CRIs especificamente.

Como temos essa parte aqui dentro, a gente gosta de investir nos nossos papéis, mas também porque são papéis high yield. O que é isso? São papéis que a gente tem uma rentabilidade mais alta. Em geral, quando a gente olha alguns outros ativos de mercado, normalmente os CRIs high yield são CRIs com uma estrutura de risco um pouco maior. Normalmente a gente escuta que ‘quanto maior o risco, maior o retorno’, mas aqui uma forma da gente ter o risco muito bem mapeado e controlado, com uma rentabilidade mais alta, é fazendo dentro de casa, por isso que a gente gosta dos nossos papéis.

O fundo foi lançado em um cenário ainda de pandemia. Por que lançar o fundo nesse momento e porque esse tipo de investidores (varejo)?

Michele – Quando eu falei lá atrás sobre esses fundos estruturados, onde a gente começou atuando mais fortemente, eles são fundos voltados para um público mais profissional, para o investidor institucional, não eram fundos oferecidos, em um primeiro momento, para o mercado de varejo. Todos nossos fundos estão na bolsa, mas, na captação, a gente fazia captações para o investidor profissional, além de serem fundos que não tem muita liquidez.

Então era mais difícil para o investidor de varejo ter acesso aos produtos que a gente tem dentro de casa. Se se você não for um investidor profissional, que na definição da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) significa ser aquele investidor que tem acima de R$ 10 milhões de liquidez, tem a certificação de investidor profissional, ou é um gestor de recursos, você não podia investir.

Daí mais ou menos na pandemia, 2019 e 2020, a gente começou a ver esse mercado crescer e amadurecer muito. E um dos principais impulsionadores desse amadurecimento do mercado foi a própria redução da taxa de juros. Quando a taxa de juros começou a cair, a gente viu muita gente migrando para bolsa, muita gente migrando para fundos imobiliários. A base de investidores em fundos imobiliários cresceu bastante, começaram a surgir também muito influenciadores, e até mesmo os bancos e as corretoras começaram a fazer toda uma parte de educação financeira para esses investidores. Aí a gente começou a ver que, como o mercado estava amadurecendo, era o momento, talvez, da gente começar a dar acesso aos produtos que a gente tinha aqui dentro de casa.

Tem alguns produtos que a gente vê no mercado, que são produtos mais simples de entender, que são mais fáceis de investir. E aqui, como a gente fazia o value added mesmo, eram estruturações um pouco mais complexas, então a gente focou primeiro no institucional e depois a gente falou ‘olha, agora achamos que é a hora da gente abrir aqui as nossas estratégias internas para o mercado de varejo’. E como fazer isso? A gente viu uma oportunidade de montar um fundo voltado para o mercado de varejo, mas que tivesse gestão ativa. Esse time time de gestão dentro da Brio vai olhar para cada momento de mercado, para todas as características macroeconômicas, como taxa de juros, se deve cair ou deve subir, como é que deve ficar a inflação. Tudo isso para a gente ponderar qual a melhor carteira, quais os melhores indexadores. A gente pode, por exemplo, comprar/estruturar CRIs indexados ao IPCA ou ao CDI. Essa gestão ativa do time é o grande diferencial para o varejo, além desse acesso aos produtos que a gente origina, que antes não eram produtos que estavam disponíveis.

A pandemia, por mais que a gente viu que trouxe muita dificuldade para muitos segmentos, como no mercado de offices que sofreu bastante, o mercado de shopping também, mas o que a gente viu do nosso lado, na permuta e no CRI, como somos muitos voltados para o mercado imobiliário residencial, e nesse mercado teve um boom. Isso por conta de alguns fatores. Em 2020, por mais que tenha sido um ano muito difícil, todo mundo preso dentro de casa, isso trouxe um impulso para que as pessoas procurassem novas moradias, para que as pessoas fizessem uma poupança. Com a taxa de juros baixa, o valor do financiamento imobiliário para o comprador final ficou mais atrativo. Tudo isso foi um impulso para esse mercado que performou super bem em 2020 e 2021.

Falando em mercado residencial, vocês focam bastante em empreendimentos de alto padrão. Por que?

Michele – Nos fundos de permuta, a gente foca no alto e altíssimo padrão. Por que? Porque é um mercado mais resiliente. É um mercado que, quando há um momento mais difícil,  como o que aconteceu agora na pandemia, a gente vê que esse mercado tem mais margem para segurar. Esses fundos de permuta da casa são focados na cidade de São Paulo, em bairros selecionados, com foco na zona Sul e na zona Oeste. Não é toda a cidade de São Paulo, a gente atua muito próximo à região do Ibirapuera, nessas regiões mais nobres de alto e altíssimo padrão.

Já no crédito, a gente abre um pouco mais o leque. Então para estruturar o crédito a gente olha muitos ativos no estado inteiro de São Paulo, muito embora o nosso fundo dedicado tenha feito somente ativos dentro da cidade de São Paulo. Isso porque a gente tem muita oportunidade aqui, é o nosso quintal de casa, é o mercado que a gente mais conhece. E para você atuar bem no mercado imobiliário, você precisa conhecer bem esse mercado, você precisa saber a rua que alaga, a rua que tem o bloquinho de carnaval. É importante que você tenha esse conhecimento mais profundo. 

Tem mais dois fundos, de 2017 e 2020, em fase de desinvestimento, poderia explicar?

Michele – O fundo de 2017, que é esse de permuta residenciais que eu chamo de Brio II (porque teve o primeiro lá atrás), ele está em desinvestimento, já está retornando capital para os investidores e depois que ele retornar todo o capital, a gente encerra esse fundo, que é aquele modelo de private equity que eu falei.

Logo depois, em 2020, a gente captou o Brio III, que é um fundo sequencial do Brio II, com uma tese de investimento muito parecida, igual praticamente no sentido de permutas residenciais, cidade de São Paulo, bairros nobres, alto e altíssimo padrão. Esse também acabou de iniciar o período de desinvestimento. Como eu comentei, esses fundos a gente abre mais ou menos a cada dois/três anos, porque são fundos que têm período determinado e tem mais ou menos três anos de investimento.

A gente capta o compromisso dos nossos cotistas, são fundos por chamada de capital, e aí a gente vai identificando as alocações, vai identificando os terrenos ou os projetos que a gente quer comprar, vai chamando capital, e depois a gente encerra o período de investimento depois que a gente chama todo o capital, aloca todo o fundo, a gente só devolve capital. Quando a gente começa a devolver capital, a gente capta o próximo para continuar fazendo negócio. 

Ainda trazendo o BIME11, como foi a rentabilidade dele em 2022 e o que vocês atribuem a esse resultado?

Michele – Quando a gente olha o rendimento acumulado de 2022, por exemplo, se a gente comparasse com o CDI, a gente ainda estaria aproximadamente 22% acima dele nesse período. O BIME11 foi captado no final de 2021, o IPO (Initial Public Offering) do fundo oficial foi em novembro de 2021, e de lá para cá, a gente surfou um período muito bom que foi logo no início, a gente conseguiu alocar o fundo super rápido, tanto em ativos de mercado, em um pedaço menor no início, mas que a ideia era crescer ao longo do tempo nos produtos da Brio, sejam permutas, sejam nos CRIs. E aí veio toda aquela onda de inflação alta, a gente tem grande parte da carteira do fundo indexado ao IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo). Conseguimos surfar bem. Ele teve um período que teve uma oportunidade boa de ter ganho de capital em FIIs, então o fundo passou por um momento muito bom do final de 2021, quando foi captado, até meados de 2022.

O que aconteceu do meio de 2022 para frente foi que, a nossa cabeça desde o início,  a gente falou bastante com os potenciais investidores desse fundo, falamos ‘olha, a ideia é sair com o fundo alocado em ativos de mercado e, aos poucos, ir girando a carteira desse fundo para entrar nos ativos que a gente origina, porque tem uma rentabilidade melhor e a gente vai levar esse dividendo para um patamar mais interessante para o investidor’. Foi o que aconteceu mais ou menos ali a partir de meados de 2022. Tiveram dois fatores que começaram a impactar a rentabilidade desse fundo a partir do meio de 2022. 

O primeiro foi a deflação, nós vivemos três meses de deflação entre julho e setembro. Isso acabou impactando não só o BIME11, mas toda a indústria de fundos imobiliários, principalmente os fundos linkados ao IPCA. E o segundo fator foi que a gente tinha muita oportunidade dentro de casa, e a gente precisou girar a carteira para entrar nesses papéis, mas quando a gente faz o giro, obviamente tem um momento de mercado que está bom para você vender, tem um momento de mercado que não está tão bom para você vender. E a gente sabe que o mercado acabou sofrendo bastante, tanto o mercado de fundos imobiliários, quanto o mercado de renda variável como um todo, então algumas coisas a gente teve que sair com perdas. Mas foi um impacto de curto prazo, para que no longo prazo a gente leve esse fundo para um dividendo em um patamar que a gente gosta.

A gente fala muito aqui para nossos investidores que nós não somos traders de inflação, ou de Selic. A gente trabalha para colocar bons ativos, com yields reais interessantes, ou seja, antes do IPCA, ou antes da correção via CDI, para dentro do portfólio do fundo. A gente não quer ficar surfando, por exemplo, ‘hoje o IPCA está alto, vamos investir nesses ativos para ganhar mais’. A gente quer que o ICPA ou o CDI sejam um fator de correção, que ajuda, mas que, por si só, esse fundo tenha uma rentabilidade real boa para o investidor.