Conheça a estratégia do TRXF11, FII com maior captação em 2022

O ano conturbado de 2022 para a economia brasileira, que drenou o apetite a risco dos investidores devido aos eventos que geraram incertezas em todo mundo, não foi um empecilho para a performance do fundo imobiliário TRXF11. Gerido pela TRX, o fundo foi o que mais captou recursos – entre os fiis de tijolo – dentro do Ifix (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários) em 2022. 

Segundo Gabriel Barbosa, gestor da TRX, a estratégia do TRXF11, que captou um valor próximo de R$ 500 milhões em um ano difícil para captação para fundos de tijolo, é investir em imóveis locados para grandes empresas e, prioritariamente, com contratos de longo prazo atípicos de locação.

“Desde o começo do fundo, temos priorizado investir em imóveis locados para grandes empresas e, prioritariamente, com contratos atípicos de locação. Hoje a média do prazo dos contratos do fundo é em torno de 14,5 anos, sendo que tem contratos que vencem daqui 20 anos”, explicou Barbosa. 

“Estamos fazendo contratos novos agora, que estamos assinando com prazo de 20 anos e esses contratos atípicos são aqueles tipos de contratos que a empresa não pode rescindir antes do final do prazo. Então se faltam 10 anos e a empresa rescinde agora, ela precisa pagar os 10 anos de aluguel de forma antecipada, de forma única, por isso é muito difícil e traz muita previsibilidade para o investidor de fundo imobiliário”, completou Barbosa.

No ano passado, o TRXF11 teve uma rentabilidade em torno de 14,5%, se destacando na categoria e ficando acima do CDI (Certificado de Depósito Interbancário). 

“A gente bateu com larga escala o IFIX [índice de referência dos Fiis], que teve uma rentabilidade no ano passado inteiro de 2,22%. Entregamos um alfa, uma diferença positiva entre o fundo e o Ifix, de mais de 12,26%. Acho legal ressaltar também que o TRXF11 completou o terceiro ano completo e nos três anos de atuação ele bateu o Ifix”, pontuou Barbosa. 

Confira, na íntegra, a entrevista do BP Money com o gestor da TRX, Gabriel Barbosa: 

Para começar, queria que você falasse um pouco sobre o fundo TRXF11 e o que fez com que ele tivesse um bom desempenho no ano passado, visto que o cenário era adverso. 
 
O TRXF11 é um fundo de tijolo, que prioritariamente investe em imóveis para distribuir renda aos investidores. Fechamos o ano com aproximadamente 76 mil investidores, então é um fundo já grande. Isso posiciona o fundo entre os 15/20 maiores fundos de tijolo da Bolsa. 

No ano passado, a gente bateu com larga escala o IFIX [índice de referência dos Fiis], que teve uma rentabilidade no ano passado inteiro de 2,22%. Entregamos um alfa, uma diferença positiva entre o fundo e o Ifix, de mais de 12,26%. 

No total, desde quando foi listado na Bolsa, ele tem uma rentabilidade total de 34% contra -8% do Ifix, no mesmo período de referência. Ou seja, o TRXF11 tem mais de 42% de diferença positiva entre a rentabilidade dos investidores do fundo desde janeiro de 2020 até o fechamento do ano passado. 

Isso se deu porque temos priorizado investir em imóveis locados para grandes empresas e, prioritariamente, com contratos atípicos de locação, desde o começo do fundo. Hoje a média do prazo dos contratos do fundo é em torno de 14,5 anos, sendo que tem contratos que vencem daqui 20 anos.

Temos conseguido fazer esse tipo de contrato em cima de bons imóveis, bem localizados e com grandes empresas. São empresas que o investidor pessoa física reconhece a marca. Então hoje o TRXF11 tem como inquilino Assaí, Pão de Açúcar, Leroy Merlin, Obramax, que é uma marca do grupo Leroy Merlin, acabamos de começar uma parceria com o grupo Mateus, Carrefour, enfim e o investimento tem se dado em lojas de varejo, mas lojas grandes, lojas de supermercados, atacadistas, lojas de empresas que vendem material de construção. 

Essas lojas são lojas que a pessoa física, o investidor, consegue entender, tem proximidade, ele visita. Além disso, é um segmento também muito resiliente, então em nesse período que o fundo foi listado teve a pandemia. 

O fundo foi listado em janeiro de 2020 e dois meses depois São Paulo estava entrando em quarentena, então foi um segmento que os shoppings fecharam, escritórios, tudo fechou, menos a loja dos supermercados, então a gente não sofreu com vacância, com descontos, durante esse período da pandemia. Isso fez com que o nosso fundo se destacasse, tanto em relação aos dividendos pagos, quanto à performance da cota do mercado secundário também. 

É um fundo voltado ao varejo, mas não tem a ver com shoppings, por exemplo, certo?

Não, o varejo que a gente gosta é o varejo bigbox, nem loja pequena de rua nem shopping que são conjunto de lojas. 

O que a gente gosta mais são essas grandes lojas big box e a gente gosta muito porque traz bastante flexibilidade de uso, ou seja, um supermercado como o GPA, quando está em um bairro muito bem localizado, se ele resolver sair do supermercado, você consegue fazer outras coisas com esse imóvel, que não seja locar para um supermercadista, pode ser até um centro avançado de distribuição, porque no final das contas ele é um galpãozinho. 

As empresas de e-commerce precisam dessa proximidade para entregar cada vez mais rápido para o consumidor final. O terreno em si vale até mais do que o tijolo que está em cima. Você pode usar esse terreno para incorporar, para construir além, fazer um prédio comercial, residencial, por isso a gente gosta muito desse tipo de imóvel. A gente entende que eles podem ter uma valorização no longo prazo, corrigir a inflação no longo prazo. 

A estratégia do fundo desde o começo é a mesma ou chegou a mudar, por exemplo, durante a pandemia? 

A gente começou com uma carteira mais diversificada entre logística e varejo. Ficava 50/50. eram 50% investidos em galpões logísticos e 50% em lojas de varejo big box. Ao longo do tempo, a gente percebeu que havia mais oportunidade para o fundo nas lojas de varejo, por conta da pandemia, por conta da concorrência, existem muitos fundos de logística, mas poucos que investem em grandes lojas de varejo e, por esses motivos, concentramos os investimentos do fundo nessas lojas de varejo. 

Hoje, 95% dos recursos do fundo estão investidos em lojas de varejo e 5% em galpão logístico. Dos 51 imóveis, temos um que é galpão logístico, e os outros são lojas de varejo. Essa tem sido nossa dinâmica, mas não tem uma restrição clara, ele é um fundo de tijolo e temos uma gestão ativa, então se a gente encontrar uma oportunidade em logística de novo ou outro segmento, podemos fazer esse investimento. 

Em relação a 2023, quais são as perspectivas da gestora, já que ainda existe muita incerteza, principalmente em relação à economia? 

Temos uma expectativa ainda para esse ano de corte na Selic. O investidor brasileiro é muito viciado no rendimento do CDI, porque historicamente ele te propicia esse vício. Ele tem um rendimento bom para pouco risco, é desbalanceado o risco retorno com a Selic a 13,75%, mas já vimos outros momentos assim em que o mercado se antecipa. 

Acho que a expectativa de mercado é que no segundo semestre haja um corte da taxa de juros, e esse ambiente tende a favorecer muito os fundos imobiliários. A gente ainda vive um período de incertezas. O governo acabou de assumir, mas a expectativa do novo governo é que a selic diminua para entregar o resultado da economia melhor, lógico que sem haver descontrole inflacionário, então eles vão achar esse ajuste, esse ponto ótimo, controle fiscal para não gerar inflação e que entregue crescimento e possibilite a Selic ser cortada. 

E se as expectativas forem traduzidas em realidade, é muito provável que os fundos imobiliários vão ter um ano melhor do que o ano passado, que foi um ano só de alta de juros e não de queda. 

Quais as principais preocupações de um gestor de fundo de tijolo voltado ao varejo? 

A gestão do TRXF11 é compartilhada, então quem toma as decisões estratégicas do fundo é o comitê de investimentos, que contém cinco sócios da TRX e lá são tomadas as decisões estratégicas, então não existe nenhuma decisão monocrática, e aí as nossas preocupações são sempre maximizar o retorno do nosso cliente, que é o nosso investidor, então estamos sempre procurando agregar valor para o nosso investidor, acho que essa é a principal função do comitê de investimento e da TRX como gestora. 

Estamos em um momento com a Selic mais alta, com isso temos conseguido negociar novos imóveis com taxas de retorno melhores. As taxas de juros no mercado secundário estão mais altas. Quero comprar imóvel preciso que você me pague mais, se não deixo o dinheiro parado. Então é um momento muito bom para comprar imóveis. Estão mais valorizados e rendendo mais. Do ponto de vista de captação de recursos, está mais difícil. Justamente porque as pessoas estão investindo em renda fixa, que está pagando melhor.

Isso acontece também quando o mercado inverte. Quando a renda fixa cai muito, como tivemos Selic a 2%, estava todo mundo querendo comprar Fiis, e tavam todos os Fiiscaptando dinheiro para comprar imóveis, só que esses imóveis estavam pagando taxas menores, o momento não era o ideal para comprar imoveis, era mais difícil achar oportunidades mais rentáveis. A concorrência estava maior, mas você estava conseguindo captar dinheiro.

Como gestor de FII, a gente tem que estar sempre nessa balança, de satisfazer a vontade do investidor, de estar rentabilizando, ganhando da inflação, mas em contrapartida crescer o fundo de forma saudável com uma boa rentabilidade sempre olhando no longo prazo, não se atendo tanto ao curtíssimo prazo. 

Os fundos de papel, até por causa da alta da inflação e da Selic, performaram bem no ano passado. Qual seria a vantagem do investidor investir no fundo voltado ao tijolo e não investir no de papel? 

Na verdade, os fundos de papel, quando a gente olha a classe como um todo, tiveram um primeiro semestre muito positivo, mas um segundo semestre muito difícil, e aí, na média, quando se olha o ano inteiro, os fundo de tijolo até se equiparavam em rentabilidade, ficaram mais ou menos iguais. 

Isso aconteceu porque, no primeiro semestre, a gente tava com uma inflação super alta e no segundo semestre teve deflação. Como a maioria dos fundos de papel tem como indexador a inflação, os dividendos diminuíram e as cotas sofreram no mercado secundário. Isso tende a voltar nesse ano, então esses fundos ligados ao IPCA tendem a ter um retorno mais positivo e isso vai fazer com que a cota deles se valorizem também. 

A gente acha que, se realmente se concretizar o período de queda da Selic neste ano, os fundos de tijolo estarão em um momento mais favorável do que os de papel, mas é um grande “SE”.