Gestora Cy Capital de FIIs planeja lançar segundo fundo de logística

A gestora CY Capital, que hoje possui mais de R$ 500 milhões sob gestão em seus dois fundos: CYCR11 (de crédito) e Cy Log (de logística) planeja lançar mais outros dois fundos em cada segmento. O sócio e gestor Gustavo Rassi de Andrade Vaz, contou ao BP Money que o intuito da casa é focar cada vez mais em setores onde a sócia-majoritária, Cyrela (CYRE3), não investe.

“Estamos estruturando novos produtos, de olho também em setores que ainda não estamos presentes, como lajes corporativas e shoppings centers. A ideia é trazer mais profissionais, mas crescer de forma estruturada, contando com a experiência que temos no mercado imobiliário”, explicou Andrade Vaz.

A história da gestora começa após a realização do spin off da CCP (Cyrela Commercial Properties) – empresa, que mais tarde passou a se chamar SYN Prop Tech e foi listada na B3 (B3SA3). Com a fusão, a Cyrela (CYRE3) se manteve focada na área de empreendimentos residenciais.

Contudo, os gestores sentiram necessidade de voltar a investir em outros segmentos corporativos, como logística e de crédito. Em 2017, surgiu a ideia de criar a gestora independente Cy Capital e, em 2021. Em 2021, ela chegou oficialmente no mercado de Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs). Atualmente, a empresa opera com 11 profissionais, três deles sócios-minoritários no projeto: Bruno Ackermann e Gustavo Rassi, que são egressos da Cyrela, e Danny Gampel, que esteve no Itaú e na gestora TRX.

Confira a entrevista exclusiva da Cy Capital ao BP Money

Conte nas suas palavras qual é a história da Cy Capital.

Gustavo – A gente surgiu dentro da Cyrela e hoje a gente é uma gestora independente. Nós nascemos como uma ideia para voltar a investir em segmentos do mercado imobiliário que a Cyrela tinha parado de investir.

A Cyrela como grupo, antes de fazer o spin off da CCP, em 2007, investia em lajes corporativas, galpão logístico, já tinha feito crédito e também co-investido no mercado imobiliário com outras incorporadoras. Em dado momento, ela fez o spin off e a Cyrela ficou focada no segmento residencial tradicional, desde o ‘Minha Casa, Minha Vida’, até o altíssimo padrão.

Em 2017, nós tivemos a ideia de voltar a investir nesses segmentos e a gente achou que seria mais inteligente fazê-los através de fundos imobiliários, onde a Cyrela poderia colocar parte do dinheiro em cada um dos fundos, mas que a gestora, que está gerindo esses fundos, pudesse também ter acesso ao mercado de capital.

Essa ideia foi amadurecendo. Em 2018, eu saí da Cyrela e fui fazer um MBA na França, depois em Singapura. Nesse período, gastei um tempo trabalhando em duas gestoras de private equity em Londres, bem focadas no mercado imobiliário europeu. Quando eu voltei, em 2020, já estava combinado de estruturar essa gestora, muito com essa ideia de ‘em algum momento, a gente quer atacar todas as caixinhas do mercado imobiliário’, desde shopping, laje corporativa, galpão, crédito. Em 2021, entraram os outros dois sócios, o Bruno Ackermann e o Danny Gampel, que esteve no Itaú e na gestora TRX, que cuidam dos fundos de logística e de crédito. Aí a gente começou a chamar o capital para fazer os investimentos.

Nos perguntam ‘vocês vão ficar fazendo só galpão e crédito’. A gente vai sendo muito guiado pelas oportunidades que a gente vê no mercado. Na época que a gente começou a investir, laje corporativa estava sofrendo um pouco – e ainda está. Voltando da pandemia, você viu um aumento de vacância muito grande, apesar da taxa de juros está baixa [na época], a gente não entendia direito como ia se comportar a dinâmica desse mercado. Já no mercado de logística, a gente viu que estava em franca expansão e só foi impulsionado pela pandemia. Vimos algumas oportunidades, compramos alguns terrenos e hoje estamos alugando para em algum momento vender esses ativos.

O fundo de crédito aplica em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e em equity, poderia contar mais sobre ele?

Gustavo – O CYCR11 é um fundo listado, qualquer pessoa pode ir nas plataformas para comprar cotas na bolsa. É um fundo de papel. Por regulamento, nós temos que investir dois terços em CRI. E um terço, a gente pode investir em operações mais arriscadas, mas buscando retornos mais altos.

Então posso entrar em equity puro como sócio. Equity preferencial, que é como se fosse o equity puro, mas você tem um resguardo maior na hora de receber seus dividendos. Em permuta financeira, que é uma ferramenta comum para compra de terreno no Brasil.

Nesse último caso, as incorporadoras preferem fazer permuta com os donos de terrenos. Às vezes, o terrenista quer receber dinheiro, eu entro com o dinheiro e recebo a permuta da incorporadora, ou seja, a gente fica meio como um intermediário. Isso é mais parecido com dívida do que com equity puro e a gente acha que essa operação de permuta financeira é um meio termo entre risco e retorno de uma dívida pura e um equity puro.

Nas dívidas, a gente não tem obrigação no nosso fundo de ter alguma correção monetária por um índice ou outro. Mas em geral preferimos fazer dívidas atreladas à inflação, porque a gente acha que isso diminui um pouco o risco de default que a gente tem com as nossas contrapartes.

E por que disso? Como a gente faz muita operação com incorporadora, em geral, as carteiras de recebíveis dessa turma ou até o preço dos apartamentos estão mais vinculados à inflação do que um DI ou Selic, porque essas duas taxas costumam ser um pouco mais contracíclicos e a gente fica com medo de aumentar a PMT (parcela de juros de um incorporador) em um momento em que ele tem menos condições de te pagar essas PMTs. 

Pegando os últimos três anos como exemplo, a inflação foi muito alta, mas os preços dos imóveis aumentaram bastante. Então, no geral, esses desenvolvedores conseguiram passar esse custo para a sociedade. Conseguiram vender apartamentos mais caros. Na época, o DI estava muito baixo. Agora o DI subiu demais e essas incorporadoras estão em um momento mais recessivo, ou seja, conseguem subir menos o preço dos apartamentos, justamente porque o cliente na ponta final vai ter mais dificuldade para financiar o imóvel.

Em resumo, hoje no nosso fundo você vai ver operações com DI+, IPCA+ e INCC+. No médio e longo prazo, no geral, a gente vai estar sempre long em IPCA e outros índices de inflação, do que em DI.

Onde vocês estão visualizando oportunidade no fundo de papel?

Gustavo – Nós estamos em um momento um pouco complexo de economia. O CDI subiu muito. XP, outras empresas, foram democratizando muito esse acesso ao mercado de capitais. Então hoje é comum que as empresas saquem dinheiro da poupança para aplicar em CDB, LCI, outros tipos de renda fixa.

O dinheiro da poupança, que sempre foi o grande financiador do mercado imobiliário, está tendo uma saída muito relevante. Então hoje a gente vê pequenas e médias empresas do mercado imobiliário, que sempre se financiaram usando dinheiro de poupança dos grandes bancos, com dificuldades de se financiar. Você vê muitas obras sendo começadas sem ter o funding equalizado. Tudo isso é uma oportunidade para os fundos de CRI, para separar bons projetos para fazer esses financiamentos, da maneira que conseguimos achar para ter boas garantias.

Alguns tipos de financiamento, ninguém nunca conseguiu da forma tradicional em banco. Como para compra de terreno, esse modelo não existe em um banco. Você tomaria uma dívida como se fosse de capital de giro, que é muito mais caro. Esse foi o segmento que as gestoras sempre conseguem ser criativas para atender. Hoje a tem uma oportunidade muito maior de produtos para atender. Eu acho que a vantagem que a gente tem de ter esse histórico de Cyrela é justamente na hora de escolher boas empresas, bons projetos, conseguir se sair bem em algum caso de calote, por exemplo.

Se falarmos em case de sucesso, falamos nessas operações um pouco mais complexas, que no geral não vemos outras gestoras fazendo. Fizemos duas operações de equity preferencial com uma incorporadora chamada Tarjab, a gente gosta muito deles. Os desenvolvimentos já estavam acontecendo quando a gente entrou. Compramos metade de duas SPEs. Ou seja, a gente precisa reaver nosso dinheiro, antes de distribuir qualquer dividendo para a Tarjab. A gente também no upside, recebe um trigger de remuneração, ou seja, se o desenvolvimento imobiliário dessa turma for melhor do que o esperado, a gente recebe.

Acho que esses modelos de desenho, a gente vê pouca casa fazendo. E a gente tem esse diferencial por termos vivido muito esse desenvolvimento imobiliário, então não temos medo de entrar com equity em SPE quando a gente gosta do projeto. E estamos entregando taxas de retorno de inflação + 15/20%. 

E sobre o fundo de logística, qual é a tese dele?

Gustavo – O fundo de logística é um fundo que é mais voltado para um público mais profissional. O fundo de crédito, é pessoa física tradicional, meu pai, minha mãe investem. Gente que tem dinheiro na poupança e quer receber um dividendo mensal. A gente tem distribuído um por DY (dividend yield) anual e com essa subida de taxa de juros, que a cota caiu, o DY sobe por consequência. A projeção do DY para quem entrar nessa cota de hoje vai ser ainda mais alta, nós estamos pagando acima de 15%. 

O fundo de logística é um pouco diferente, hoje os grandes investidores são grandes familly offices do Brasil, que já acumularam capital e colocaram no início R$ 10 milhões no fundo. Eles se comprometem a colocar, porque aportam o capital de uma vez, e vamos chamando capital para fazer as obras e ir alugando.

Nesse fundo, estamos desenvolvendo três ativos. Os três em um raio de 25 km de São Paulo, que é o que a gente chama de um mercado last mile para distribuição. E qual foi a tese? Ir atrás de galpões para desenvolvimento, buscando taxas de retornos acima de 25% ao ano e que não íamos ter dificuldades de alugar esses galpões.

A gente não queria correr muito esse risco de mercado de locação. Você sempre está nesse risco de valor de aluguel, mas é como se a gente tivesse falando de uma Faria Lima. Quando você projeta, você não vai ter risco de ficar vago, vai ter risco de não alugar pelo preço que você queria. Você pode estar projetando R$ 300 o metro e talvez alugue por R$ 150, que é um preço que você imagina para um Itaim ou JK.

Por que? Existe o que a gente chama de flight to quality, que são pessoas de outras regiões, que são menos desejáveis, por um preço equivalente, acabando preferindo ir para a Faria Lima, então você vê que a vacância é muito mais baixa do que em outras regiões.

O mercado de last mile logístico é como se fosse isso, nós preferimos ir para esse segmento Triple A. E estamos em um período em que construímos um desses ativos, que é um terreno que compramos lá em Embu das Artes, de um fundo de private equity do Pátria (uma outra gestora). Compramos outro ativo, que a gente chama de Parque Novo Mundo, no limite da entrada de Guarulhos. E um ativo propriamente em Guarulhos, o maior deles, que tem 140 mil m² de ABL, do lado do GPL II.

Quando a gente começou a desenvolver, a gente teve uma má notícia de custo de obra, porque o INCC foi muito relevante e os custos de obras acabaram subindo acima. Mas por outro lado, é um pouco do que eu mencionei. A escassez de produtos nessa região, fez com que o aluguel acabasse subindo muito, então conseguimos transferir isso para os inquilinos e tivemos boas surpresas na hora de alugar. 

Então esse fundo tem em torno de 200 mil m² de ABL. A gente já alugou o ativo do Parque Novo Mundo todo. A primeira fase de Guarulhos já alugamos e em Embu já foi 12% do ativo. E aí vai faltar só a fase dois de Guarulhos, que estamos seguros que vamos conseguir alugar, porque a gente começou agora a obra, então estamos alugando a primeira fase dele até antes, porque a demanda para espaço logística está muito forte

Estão no radar duas importantes movimentações: o lançamento de mais um fundo logístico e de crédito. Por que?

Gustavo – O fundo logístico tem um capital comprometido e tem um volume de investimento fixo. Por conta disso, eu não consigo ficar fazendo follow on, como um fundo de tijolo tradicional, que eu vou aumentando o fundo. Eu tenho o ciclo dele, onde eu faço uma captação, período de investimento e desenvolvimento, devolvendo todo o dinheiro para os cotistas. Então para continuar atuando nesse mercado, que a gente acredita que vai surfar um período bacana, eu preciso necessariamente captar outro fundo. A gente está com outros cinco negócios amarrados, onde a gente quer fazer uma captação um pouquinho maior do que no outro fundo.

Tudo isso em uma tese parecida, vamos construir terrenos, alugar e depois vender. A única diferença é que estamos olhando para outras cidades. O primeiro fundo ficamos muito travado em São Paulo, porque queríamos fazer um pipeline, alugar rápido e mostrar resultados para os cotistas. Mas agora vemos oportunidades em outras praças. Estamos olhando para Minas e Nordeste. 

Já o fundo de crédito, é um fundo perpétuo, então a gente tem a condição de ficar fazendo follow on. Contudo, como a cota dele caiu muito, igual todos os fundos de papel do mercado que caíram abaixo da patrimonial, a gente tem hoje uma dificuldade estrutural de ficar emitindo cota. A briga que todo gestor é, se eu fizer uma emissão hoje a cota patrimonial, quem está entrando na oferta, prefere entrar na cota secundária e pagar R$ 8 ao invés de R$ 9,5 que é mais ou menos onde está a cota patrimonial. Se eu fizer uma oferta a R$ 80, que seria o valor de mercado listado, o pessoal ia querer me ‘esganar’, porque estou fazendo cota e teoricamente diluindo quem não aportasse pela patrimonial.

Como foi o primeiro trimestre de 2023, em sua visão, para fundos imobiliários?

Gustavo – Você teve um movimento no final do ano passado, que afetou bastante os fundos de papel, que foram os três meses de deflação depois da redução de preços de combustíveis. Nesse momento, a gente viu uma saída de capital desses fundos, atrelados a IPCA, e as cotas desses fundos começaram a cair, que foi o que aconteceu com o nosso.

Mas sendo mais generalista, os FIIs no geral, enquanto essa taxa de juros, se as taxas longas real e o CDI de curto prazo continuarem muito altos, dificilmente você vai ver uma subida de cota tanto para fundo de tijolo quanto de papel. A renda fixa hoje oferece remunerações muito altas. Então dificilmente quem está conseguindo investir a quase 14% em curto prazo, com liquidez, vai pegar esse pool de dinheiro para investir em qualquer outro produto. Com a queda de juros, que eu acho que é inevitável em algum momento, vamos começar a ver melhores retornos nos FIIs.